房地产业2018年信用风险展望_10页_2mb

房地产业2018年信用风险展望总结

核心内容概述

2018年，中国房地产行业面临高位下行趋势，信用风险进一步分化。调控政策持续收紧，长效机制建设加速推进，房地产企业需向出售与持有运营并举转型。同时，融资环境趋紧，资产证券化成为重要融资方式，债务期限结构集中于2019～2020年，偿债压力显著。销售规模和投资增速将有所下滑，房价分化加剧，部分城市面临价格回调风险。

主要观点

1. 行业政策

• 调控政策持续：2018年楼市调控将因城施策，一二线中心城市及周边三四线城市紧缩调控，弱三四线城市去库存政策并存。
• 长效机制加快落地：重点推进住房制度改革，租赁市场支持力度加大，REITs等融资工具成为政策试点方向。
• 政策影响区域差异显著：一线城市调控最严，但因人口吸附力强，房价仍具上涨压力；部分二线城市因库存高企，房价面临回调风险；三四线城市因政策调控扩围，房价分化加剧。

2. 行业运营

• 销售规模高位微降：受调控政策和去杠杆影响，销售金额和面积将小幅下降，但2018年项目交付集中，收入仍保持增长。
• 投资增速下滑：2017年投资基数大，2018年投资增速将同比下降，但跌至负增长的可能性不大。
• 房企资产规模增速放缓：调控政策导致推盘速度减慢，资金回笼放缓，房企运营压力增大。

3. 销售价格

• 房价分化加剧：一线城市房价因刚性需求支撑仍具上涨压力；二线城市分化明显，部分库存高企城市面临回调；三四线城市房价上涨过快，存在回调风险。
• 部分热炒城市房价下调：如太仓、常州等新晋热点城市，若政策调控加强，房价可能显著下调。

4. 企业经营

• 大型房企信用稳定：具备较强融资能力和运营效率，信用水平保持稳定。
• 中小房企信用波动风险：融资能力弱，负债压力大，面临较大的信用风险。
• 净利率下滑：因土地成本上升及低能级城市项目增加，盈利能力承压。

5. 融资渠道

• 融资环境持续收紧：信贷政策趋严，房企融资难度加大。
• 融资方式多元化：资产证券化、专项债券、票据等创新融资方式成为房企的重要选择。
• 境外融资回归主流：境外发债成为房企融资的重要补充，规模比例进一步扩大。
• 并购基金成扩张利器：房企通过设立并购基金整合资源，降低融资成本，加快项目扩张。

6. 债务负担

• 存续债集中到期：2019～2020年为房企债务集中到期期，偿债压力较大。
• 短期偿债压力较小：一年内债务占比仅为5.42%，未来一年内偿债压力不大。

7. 信用质量

• 信用水平进一步分化：大型房企信用稳定，中小房企面临较大波动风险。
• 现金流承压：房企经营性现金流净额由正转负，筹资性现金流紧张，负债率上升。

关键信息

• 政策导向：调控政策从需求端和供给端同步抑制投资投机，完善住房制度建设。
• 销售与投资：2018年销售规模和投资增速将高位微降，但项目交付集中，收入仍保持增长。
• 房价分化：一线城市房价上涨压力仍存，二线城市分化明显，部分三四线城市面临回调风险。
• 融资方式：资产证券化、REITs、并购基金等成为房企融资的重要手段。
• 债务结构：存续债主要用于2019～2020年到期，偿债压力集中。
• 信用风险：大型房企信用稳定，中小房企信用风险上升。

图表数据概览

• 图1：全国商品房待售面积持续下降，库存去化加快。
• 图2：房地产开发投资额累计同比增速放缓。
• 图3：70个大中城市新建住宅价格指数环比稳中有降。
• 图4：房地产存货和预收账款规模稳步增长。
• 图5：房地产收入和利润同比增速下降，净利率下滑。
• 图6：房企经营性现金流净额由正转负，筹资性现金流紧张。
• 图7：房地产行业毛利率和净利率持续下降。

总结

2018年房地产行业将面临调控政策持续、销售与投资增速放缓、房价分化加剧、融资环境收紧等多重挑战。大型房企在政策和市场中表现相对稳健，而中小房企则面临较大的信用风险。随着长效机制的推进，租赁市场将成为行业转型的重要方向，资产证券化和REITs等创新融资方式将发挥关键作用。整体来看，房地产行业将进入调整期，信用质量进一步分化。