同策研究院-2019上海商品住宅市场半年报-2019.7-26页_1mb

2019年6月上海商品住宅市场月报总结

核心内容概览

2019年6月，上海商品住宅市场整体表现活跃，供应和成交量均有所回升，但成交均价略有下降。公寓市场供应量创上半年新高，成交量与价格波动较小。别墅市场供应和成交量环比增长，价格保持稳定。市场预期基本稳定，购房需求持续释放。

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主要观点

• 商品住宅市场：6月供应面积和成交面积均环比上升，但成交均价下跌。市场去化压力减缓，核心板块项目表现突出。
• 公寓市场：供应量和成交量环比上升，但价格小幅下降。核心板块项目仍是成交主力，郊区项目去化困难。
• 别墅市场：供应和成交量环比上升，价格稳定。部分项目持续热销，对市场影响显著。
• 市场预期：访客指数稳定，显示市场热度未明显变化。

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关键信息

商品住宅市场

• 供应面积：97.98万平米，环比上涨129%，同比上涨4194%。
• 成交面积：64.41万平米，环比上涨5%，同比上涨47%。
• 成交均价：52046元/平米，环比下降7%，同比上涨2%。
• 去化周期：3个月移动去化周期为8.79个月，持续下降。
• 成交区域：南汇区、嘉定区、青浦区位列前三。
• 成交板块：嘉定主城区板块成交面积最高，其次为周康板块和临港新城板块。
• 成交环线：外郊环成交占比达56%，为成交主力。
• 成交户型：90-120平米户型成交占比46%，为市场主流。

公寓市场

• 供应面积：90.24万平米，环比上涨36%，同比上涨208%。
• 成交面积：56.15万平米，环比下降16%，同比上涨16%。
• 成交均价：51823元/平米，环比下降4%，同比持平。
• 成交区域：嘉定区、青浦区、浦东新区为主要成交区域。
• 成交板块：嘉定主城区板块、杨行板块、徐泾板块为成交主力。
• 成交环线：外郊环成交占比最大，为市场主力。
• 成交户型：90-120平米户型成交占比显著。

别墅市场

• 供应面积：7.74万平米，环比上涨187%，同比上涨983%。
• 成交面积：8.26万平米，环比上涨19%，同比上涨20%。
• 成交均价：53535元/平米，环比下降1%，同比上涨8%。
• 成交区域：松江新城西区、泗泾板块、柘林板块为主要成交区域。
• 成交板块：松江新城西区、泗泾板块、柘林板块为成交主力。
• 成交户型：120-140平米户型成交占比较高。

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成交排名

2019年6月商品住宅成交面积TOP10

楼盘名称	板块	套数	面积（平米）
西郊金茂府	嘉定主城区板块	408	37380.52
四季都会	杨行板块	227	21698.88
保利首创颂	周康板块	172	16775.23
招商虹桥公馆	徐泾板块	188	16622.51
一品漫城	浦江板块	193	15940.83
TODTOWN天荟	莘庄板块	89	13869.74
泰禾海上院子	柘林板块	88	10696.47
大华锦绣华城	北蔡板块	58	10563.02
路劲余山院子	松江新城西区板块	95	9313.63
风荷丽景尚城	嘉定主城区板块	66	9246.14

2019年1-6月商品住宅成交面积TOP10

楼盘名称	板块	套数	面积（平米）
中环1号欧泊花郡	大场板块	733	82922.49
融创壹号公馆	泗泾板块	690	63798.31
西郊金茂府	嘉定主城区板块	618	63488.5
UNICITY万科天空之城	徐泾板块	595	62903.56
万科·天籁湖畔	安亭汽车城板块	515	55849.46
龙湖天璞雅筑	江桥板块	483	52605.05
路劲余山院子	松江新城西区板块	469	42909.5
老西门新苑	老西门板块	275	42841.36
前滩东方悦耀	三林板块	512	42172.69
静安府西区	彭浦板块	316	40604.52

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市场结构性分析

成交区域结构

• 2019年6月：南汇区、嘉定区、青浦区位列前三。
• 2019年1-6月：青浦区、嘉定区、松江区为成交前三。

成交板块结构

• 2019年6月：嘉定主城区板块、周康板块、临港新城板块为主要成交板块。
• 2019年1-6月：泗泾板块、嘉定主城区板块、徐泾板块为主要成交板块。

成交环线结构

• 2019年6月：外郊环成交占比达56%。
• 2019年1-6月：外郊环成交占比51%，郊环外成交占比25%。

成交总价结构

• 2019年6月：300-500万元总价段成交占比43%。
• 2019年1-6月：300-500万元总价段成交占比37%，500-800万元占比28%。

成交均价结构

• 2019年6月：3-5万元均价段成交占比31%。
• 2019年1-6月：3-5万元均价段成交占比45%，5-10万元均价段占比35%。

成交户型结构

• 2019年6月：90-120平米户型成交占比46%。
• 2019年1-6月：90-120平米户型成交占比45%，90平米以下户型占比26%。

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项目排名

成交面积排名

环区	楼盘名称	板块	套数	面积（平米）
外郊环	西郊金茂府	嘉定主城区板块	408	37380.52
外郊环	四季都会	杨行板块	227	21698.88
外郊环	保利首创颂	周康板块	172	16775.23
外郊环	招商虹桥公馆	徐泾板块	188	16622.51
外郊环	一品漫城	浦江板块	193	15940.83
外郊环	TODTOWN天荟	莘庄板块	89	13869.74
外郊环	泰禾海上院子	柘林板块	88	10696.47
外郊环	大华锦绣华城	北蔡板块	58	10563.02
外郊环	路劲余山院子	松江新城西区板块	95	9313.63
外郊环	风荷丽景尚城	嘉定主城区板块	66	9246.14

成交总价结构TOP3

环区	楼盘名称	板块	套数	面积（平米）
外郊环	西郊金茂府	嘉定主城区板块	408	37380.52
外郊环	四季都会	杨行板块	176	15712.45
外郊环	招商虹桥公馆	徐泾板块	122	10015.74

成交均价结构TOP3

环区	楼盘名称	板块	套数	面积（平米）
外郊环	西郊金茂府	嘉定主城区板块	408	37380.52
外郊环	保利首创颂	周康板块	172	16775.23
外郊环	招商虹桥公馆	徐泾板块	188	16622.51

成交户型结构TOP3

环区	楼盘名称	板块	套数	面积（平米）
外郊环	西郊金茂府	嘉定主城区板块	408	37380.52
外郊环	保利首创颂	周康板块	172	16775.23
外郊环	四季都会	杨行板块	227	21698.88

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市场预期

• 访客指数：2019年5月同策上海地区上门访客指数为54，整体市场预期保持稳定。

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结论

2019年6月，上海商品住宅市场在供应和成交量上表现积极，但成交均价有所下降。核心板块项目表现突出，推动市场成交。各类型市场（商品住宅、公寓、别墅）均呈现一定的结构性特征，外郊环和核心板块成为成交主力。市场整体预期保持稳定，购房需求持续释放，但郊区项目仍面临较大去化压力。