20260615-中金公司-_中金固收_信用_5月房地产债券月报_利差修复过半_6页_1mb

报告摘要

2026年5月，房地产行业在销售和融资方面呈现部分回暖迹象，但整体仍面临一定的下行压力。央国企地产债的信用利差已基本修复至事件前水平，部分主体利差进一步收窄，表明市场对央国企地产债的风险偏好有所回升。然而，非国企地产债仍面临较大的信用风险，融资情况较为严峻。

销售表现：5月新房销售面积和销售额环比增长，同比基本持平。一线城市表现尤为突出，销售面积和销售额环比、同比均有增长，而二线及以下城市则出现下降。
房企销售数据：重点跟踪的36家房企中，部分企业如招商蛇口、中海地产、越秀地产等销售表现较好，但像保利发展、金地集团、新城控股等销售同比下滑明显。
土地市场：土地成交额同比下降，流拍率有所上升，溢价率保持稳定。一线城市、二线城市及三四线城市土地成交额累计同比均出现显著下降。
融资情况：5月境内地产债净增量为负，非国企融资压力更大。美元债发行量有所增加，但净增量为负，整体融资环境仍然紧张。
二级市场走势：房地产行业利差全面收窄，美元债指数上涨。AAA、AA+、AA和AA-隐含评级超额利差均值分别下降4bp、4bp、9bp和3bp，部分个券利差收窄幅度较大。
利差修复趋势：央国企地产债利差修复已过半，后续修复可能向中等资质主体扩散，但范围有限。建议投资者关注头部及中等资质主体的中短久期品种，对于较弱主体则可适度下沉至1年左右期限品种以挖掘收益。

全国新房销售：2026年5月销售面积环比增长3%，销售额环比增长10%，同比基本持平。
分城市能级：
- 一线城市：销售面积环比+18%，同比+19%。
- 二线城市：销售面积环比0%，同比-3%。
- 三线及以下城市：销售面积环比0%，同比-5%。
周度数据：30大中城市商品房成交面积5月以来5周累计值同比基本持平。

重点房企：
- 保利发展：销售额同比-32%。
- 绿城中国：销售额同比-27%。
- 中海地产：销售额同比+11%。
- 华润置地：销售额同比-15%。
- 招商蛇口：销售额同比+10%。
- 中国金茂：销售额同比-35%。
- 滨江集团：销售额同比-52%。
- 龙湖集团：销售额同比-38%。
- 越秀地产：销售额同比+33%。
- 金地集团：销售额同比-36%。
- 新城控股：销售额同比-49%。