20261012-国信证券-公募REITs周报（第86期）_REITs制度利好可期_配置空间有望扩容_13页_9mb

AI报告摘要

公募 REITs 周报（第 86 期）总结

核心内容

本周中证REITs指数微跌，周涨跌幅为 -0.6%，年初至今涨跌幅为 -10.7%。主要指数表现排序为：中证全债（+0.0%）> 中证REITs（-0.6%）> 中证转债（-0.7%）> 沪深300（-0.9%）。REITs总市值为 2307 亿元，较上周减少 14 亿元；全周日均换手率为 0.22%，较前一周上涨 0.03%。

主要观点

市场表现：
- 市政、保障房、水利、能源类REITs涨幅领先。
- 产权类REITs平均周涨跌幅为 -0.4%，特许经营权类REITs为 0.0%。
- 数据中心REITs交易活跃度最高，区间日均换手率为 0.5%；交通REITs本周成交额占比最高，占REITs总成交额的 23.1%。
- 主力净流入额前三名分别为创金合信北京国资公司REIT（367万元）、中航首钢绿能REIT（318万元）、国泰海通砂之船商业REIT（180万元）。
制度利好：
- 证监会就《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》公开征求意见，正式将REITs纳入公募基金法定分类体系，明确其作为第七大类基金产品属性。
- 明确普通公募基金投资REITs按照证券投资进行管理，扫清了公募资金入市的制度障碍，为市场带来增量资金。
估值情况：
- REITs既有债性也有股性，年化现金分派率均值为 7.9%。
- 产权类REITs股息率比中证红利股均值高 116BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 394BP。
- 从不同项目类型来看，交通基础设施REITs相对净值折溢价率最低，为 -31.69%，而水利设施REITs相对净值折溢价率为 45.73%，表现最为溢价。

关键信息

REITs 总市值：截至2026年10月9日为2307亿元，较上周减少14亿元。
日均换手率：全周日均换手率为0.22%，较前一周上涨0.03%。
主要指数涨跌幅排序：中证全债（+3.4%）> 中证转债（-5.4%）> 沪深300（-6.8%）> 中证REITs（-10.7%）。
近一年回报率和波动率：中证REITs回报率为-16.5%，波动率为8.5%，低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率高于中证全债指数。
REITs 周度涨幅前三：
- 汇添富上海地产租赁住房REIT（+2.57%）
- 华夏中海商业REIT（+1.47%）
- 浙商沪杭甬REIT（+0.87%）

风险提示

公开资料数据滞后
二级市场价格波动风险
基础设施项目运营风险
税收等政策调整风险
流动性风险

一级市场发行动态

截至2026年10月9日，交易所处在已问询阶段的REITs产品有10只，已反馈的产品有14只，已受理的产品有11只。其中包括多个商业不动产、保障性租赁住房、能源基础设施、仓储物流等类型的产品。

估值跟踪

年化派息率：保障性租赁住房为4.45%，仓储物流为5.32%，交通基础设施为14.92%，能源基础设施为9.12%，生态环保为10.14%，市政设施为6.03%，水利设施为5.33%，消费基础设施为4.62%，新型基础设施为5.71%，园区基础设施为7.41%。
相对净值折溢价率：交通基础设施为-31.69%，水利设施为45.73%，仓储物流为0.04%。
P/FFO：交通基础设施为9.38%，水利设施为11.71%，仓储物流为22.79%。
IRR：交通基础设施为13.04%，水利设施为9.37%，仓储物流为6.05%。