20261012-中金公司-_中金_REITs_市场低位等待三季报_稳健配置为主_关注政策完善_公募REITs月报_2026-9_27页_7mb

公募REITs月报（2026-9）总结

核心内容

市场概况

截至2026年9月30日，C-REITs总市值为2321亿元，中证REITs全收益指数月度下跌0.29%。受美国加息影响，海外REITs市场整体承压，其中美国、新加坡、中国香港、日本REITs分别下跌6.08%、5.44%、3.81%、4.09%。9月C-REITs二级市场呈现低位盘整态势，市场整体成交活跃度有所下降，日均换手率0.30%，日均成交额3.50亿元，环比分别下降0.11个百分点和25.6%。

政策动态

10月9日，中国证监会发布《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》，首次将不动产投资信托基金认定为独立基金类别。此举使得投资REITs的合规路径更加清晰，豁免条款有利于非FOF基金扩大REITs持仓上限和可投标的范围，进一步明确政策引导方向为基金投资REITs按证券投资进行管理。

主要观点

市场表现

• 分板块表现：9月数据中心板块上涨5.63%，保租房上涨0.86%，市政环保上涨0.29%，高速公路上涨0.11%；而产业园、商办、仓储物流、零售、能源板块分别下跌5.49%、3.93%、2.07%、0.81%、0.41%。
• 跌幅原因：跌幅前三的板块主要因基本面担忧，零售和能源板块可能受到新发供给扰动影响。
• 收益波动：C-REITs市场全收益指数月度下跌1.01%，累计收益为-7.17%。其中，仓储物流REITs表现最差，全收益指数下跌2.07%，累计收益为-16.47%。

估值与建议

• 估值情况：C-REITs市场加权平均P/NAV为1.10，中债估值IRR为5.06%。
• 投资建议：建议主要关注一级新发项目择优参与机会和二级市场中业绩稳健资产的修复机会，如现金流稳定的保租房、长租约保障的数据中心、受益于路网引流的高速公路等。
• 高弹性机会：其次可择机关注高弹性交易博弈机会。

关键信息

限售解禁情况

• 解禁份额：多个REITs项目在9月后有不同期限的限售份额解禁，如博时蛇口产国REIT、平安广州广河REIT等。
• 解禁影响：部分项目在9月解禁后，市场出现一定的波动，但整体仍处于低位盘整状态。

资金面与流动性

• 成交额与换手率：9月全市场日均成交额3.50亿元，换手率0.30%，流动性有所下降。
• 大宗交易：9月市场大宗交易金额显示，部分REITs项目存在一定的交易活跃度，但整体市场情绪较为谨慎。

风险提示

• 增量资金入市不及预期：市场可能面临资金流入不足的风险。
• 供给冲击超预期：新发项目可能对市场造成较大影响。
• 利率波动超预期：长端利率下行可能对REITs市场产生影响，需关注利率变化对估值的影响。

市场情绪与相关性

• 市场情绪指标：9月C-REITs市场情绪指标显示市场整体情绪偏弱。
• 资产相关性：C-REITs市场与沪深300、中证1000、国证价值、国证成长等权益类资产相关性较低，与中债综合全价指数、中债企业债总指数相关性较高，与黄金指数、南华商品指数相关性较弱。

总结

市场表现

• 整体趋势：9月C-REITs市场整体表现低迷，部分板块如数据中心、保租房、市政环保表现较好，而产业园、商办、仓储物流、零售、能源板块表现较差。
• 波动率：C-REITs市场收益波动率相对较低，但部分项目如华夏和达高科REIT、华泰南京建辉REIT等表现波动较大。

政策影响

• 制度完善：政策进一步明确REITs作为独立基金类别的地位，有助于提升市场透明度和合规性。
• 投资路径：豁免条款为非FOF基金提供更大的投资空间，有助于推动REITs市场发展。

估值与收益

• 估值情况：C-REITs市场整体估值相对较低，部分项目如中金普洛斯REIT、华夏深国际REIT等表现优于市场平均水平。
• 收益分析：部分REITs项目收益表现较好，如招商基金蛇口租赁住房REIT、红土创新深圳安居REIT等，但整体市场收益仍面临压力。

风险与展望

• 风险提示：需关注增量资金入市、供给冲击和利率波动等潜在风险。
• 未来展望：建议关注一级新发项目和二级市场中业绩稳健资产的修复机会，同时注意市场情绪和相关性变化对投资的影响。