国泰海通砂之船商业REIT价值分析_超级奥莱龙头_引领消费新潮_23页_2mb

报告摘要

国泰海通砂之船商业 REIT 价值分析总结

核心内容

国泰海通砂之船商业 REIT 是国内首批商业不动产 REITs 之一，于 2026 年 6 月 18 日在上海证券交易所正式挂牌上市。其底层资产为砂之船（西安）奥特莱斯项目，是西北地区规模最大的综合性奥特莱斯，运营八年，销售额达 27.91 亿元，稳居西北奥莱榜首并进入全国 TOP10。基金上市首日涨幅超 21%，收盘价 6.144 元，较发行价上涨 11.08%，体现出市场对优质资产及政策红利的青睐。

主要观点

政策与市场环境
国家政策持续推动消费市场转型升级，鼓励高品质、高体验的消费场景，奥特莱斯因其“名品+折扣+体验”模式，成为消费升级与抗周期能力强的代表。政策导向支持优质资产与创新模式，有助于提升行业集中度。
行业集中度与头部优势
奥特莱斯行业集中度较高，头部企业如砂之船、首创、王府井等占据较大市场份额。砂之船商管集团深耕奥莱行业十八年，运营 18 个在营项目，2025 年市场占有率达 40%，展现强劲的竞争力与市场领导地位。
商业模式与利润空间
奥特莱斯采用联营模式为主，收入与商户销售额直接挂钩，具备更高的收入天花板与弹性。相比购物中心的固定租金模式，联营模式税负更低，净利润率更高。砂之船项目联营收入占比达 73.51%，且联营扣率持续上涨，显示其盈利能力强劲。
资产质量与运营表现
西安砂之船奥特莱斯交通便捷，与地铁无缝接驳，具备区域竞争优势。项目运营稳定，出租率维持在 94%-98.8% 之间，收入与坪效同步增长，2025 年月销售坪效达 2,965.61 元/平方米/月，显示出优秀的资产运营能力。
超奥仓改造提升运营效率
项目四楼电影院面积将改造成“超奥仓”，预计提升租金坪效，优化项目收入结构。超奥仓预计 2026 年 8 月中旬投入使用，有望带来更高折扣和更强的消费吸引力。
扩募储备充足
基金拥有 13 个可扩募项目，总建筑面积 171.85 万平方米，资产质量高、运营成熟，为未来扩募提供充足支撑。