20260322-国盛证券有限责任公司-房地产开发2026W11_如何理解_38号文_土地增存挂钩制度_16页_1mb

房地产开发行业总结：2026W11

核心内容

土地增存挂钩制度解读

• 土地增存挂钩制度并非土地断供，而是通过盘活存量土地，提高土地使用效率，改善供需关系。
• 政策要点：
  • 新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。
  • 新增建设用地优先用于重大项目建设和民生发展，不用于经营性房地产开发。
• 市场影响：
  • 房企拿地策略将转向核心地段，取代以往郊区圈地模式。
  • 城市远郊土地出让困难，房企更关注“好房子”供应。
• 政策背景：
  • 呼应政府工作报告“做优增量、盘活存量”的要求。
  • 政策继续鼓励地方政府收回和收购闲置土地。

市场表现

新房成交情况

• 2026年春节后第3周（3.10-3.16）：
  • 样本城市新房网签成交面积为176.8万方，同比 $-6.5%$。
  • 样本城市二手房网签成交面积为224.2万方，同比 $+5.3%$。
• 累计数据：
  • 新房成交同比 $-6.4%$，二手房同比 $+8.6%$。
• 城市分化：
  • 一线城市新房成交50万方，环比 $-0.1%$，同比 $-6.1%$。
  • 二线城市新房成交107.8万方，环比 $+29.4%$，同比 $+19.7%$。
  • 三线城市新房成交38.0万方，环比 $-2.0%$，同比 $-11.6%$。

二手房成交情况

• 2026年春节后第3周（3.10-3.16）：
  • 样本城市二手房成交面积合计244.7万方，环比增长 $14.5%$，同比下降 $1.8%$。
  • 一线城市二手房成交114.5万方，环比 $+16.2%$。
  • 二线城市二手房成交96.8万方，环比 $+11.5%$。
  • 三线城市二手房成交33.3万方，环比 $+17.8%$。
• 累计数据：
  • 今年11周累计二手房成交1929.2万方，同比下降 $2.2%$。

行情回顾

• 申万房地产指数本周累计变动幅度为 $-4.2%$，在31个申万一级行业中排名第15位。
• 涨跌情况：
  • 上涨个股共16支，下跌个股98支。
  • 涨幅前五：京投发展（$+24.0%$）、乾景园林（$+18.2%$）、市北高新（$+10.0%$）、京能置业（$+7.7%$）、大港股份（$+5.7%$）。
  • 跌幅前五：万方发展（$-14.0%$）、西藏城投（$-11.4%$）、合肥城建（$-10.5%$）、广宇发展（$-10.4%$）、绵石投资（$-9.8%$）。
• 重点房企表现：
  • 涨幅前五：禹洲集团（$+10.3%$）、世联行（$+8.7%$）、旭辉控股集团（$+5.7%$）、融信中国（$+3.3%$）、绿景中国地产（$+2.5%$）。
  • 跌幅前五：美的置业（$-17.4%$）、时代中国控股（$-11.4%$）、建发国际集团（$-8.1%$）、大悦城（$-7.8%$）、华侨城A（$-7.7%$）。

投资建议

• 行业评级：维持“增持”评级。
• 投资逻辑：
  1. 政策导向：政策受基本面倒逼进入深水区，力度有望超过2008、2014年。
  2. 经济指标：地产作为早周期指标，具备经济风向标作用。
  3. 竞争格局：头部国央企及少量优质民企仍具优势，品质房企受益。
  4. 城市偏好：建议关注一线 $+2 / 3$ 二线 $+$ 极少量三线城市。
  5. 供给侧改革：收储及处置闲置土地等政策将影响市场，一二线城市更受益。
• 推荐标的：
  • 地产开发：H股（绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂），A股（滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份）。
  • 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展。
  • 中介：贝壳-W。
  • 物业：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。

风险提示

• 政策落地不及预期。
• 需求复苏不及预期。
• 房企出险风险蔓延。

信用债市场动态

• 发行情况：
  • 本周共发行房企信用债17只，环比增加7只。
  • 发行规模108.35亿元，环比增加37.45亿元。
  • 总偿还量207.06亿元，环比增加69.64亿元。
  • 净融资额：-98.71亿元，环比减少32.19亿元。
• 债券类型：
  • 主体评级以AAA、AA+为主。
  • 债券类型以私募债为主（占比43.1%）。
  • 债券期限以3-5年为主（占比61.5%）。
• 融资成本：
  • 发行利率多数下降，但26华发023年期公司债利率较之前发行的可比债券有所上升。

本周政策回顾

• 中央政策：

  • 中国人民银行强调实施适度宽松货币政策，保持流动性充裕，引导利率水平。
  • 自然资源部发布“38号文”，明确土地增存挂钩制度，引导土地市场提质增效。
  • 国家金融监督管理总局强调稳妥化解重点领域风险，支持“保交房”白名单制度。

• 地方政策：

  • 南京：鼓励住房消费“以旧换新”，提供购房贴息及贷款优惠。
  • 绍兴：对多孩家庭购房提供最高20万元至40万元补贴。
  • 沈阳：提高公积金贷款额度，扩大“商转公”支持范围。
  • 江苏：推进城市更新与产业升级结合，增加高品质住房供给。
  • 北京：优化营商环境，提供创业空间及青年公寓。
  • 深圳：允许职工自愿提高公积金个人缴存比例。
  • 上海：调整商业用房最低首付比例为30%。
  • 广西：推进城市更新五年行动方案，改造2000个老旧小区。

总结

“38号文”土地增存挂钩制度旨在引导土地市场提质增效，而非土地断供。新房市场在假期效应消退后表现疲软，而二手房市场则相对活跃，尤其在二线城市表现突出。政策导向与基本面因素共同推动行业向高质量发展转型，建议关注头部房企及优质城市区域，同时关注政策落地与需求复苏情况。