20260208-国盛证券有限责任公司-房地产开发2026W5_如何理解上海收储新政_16页_1mb

房地产开发行业总结（2026W5）

核心内容

2026年第二周，房地产行业在政策与市场表现上呈现复杂态势。上海启动了收购二手住房用于保障性租赁住房的试点工作，首批试点区域为浦东新区、静安区和徐汇区。该政策旨在联动刚需租赁与改善置换，通过精准匹配房源以满足人才的“职住平衡”需求，并释放政策杠杆效应，激活市场。

本周，房地产板块整体表现略显疲软，但部分个股涨幅显著。申万房地产指数累计变动幅度为0.01%，在31个申万一级行业中排名第18位。重点房企中，京蓝科技、乾景园林、京投发展等涨幅居前，而中润资源、万方发展、*ST匹凸等跌幅较大。

主要观点

• 政策导向：上海启动的收储新政具有较强信号意义，旨在通过收购低总价小面积房源，引导购买力至更高价位段市场，推动保障性租赁住房建设与市场供需改善。
• 市场表现：房地产市场整体仍处于深度调整阶段，新房与二手房成交面积同比大幅增长，但环比略有下降。一线城市新房成交面积环比上升，但二手房成交面积环比下降。
• 投资逻辑：政策主导房地产板块走势，当前政策力度可能超过2008年与2014年。地产作为早周期指标，具备配置经济风向标的作用。头部国央企及优质民企在拿地与销售方面表现更优，未来竞争格局将进一步优化。
• 配置建议：推荐关注一线及部分二线城市的房地产开发企业，如H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份。此外，地方国企、中介及物业板块也值得关注。

关键信息

房地产政策

• 上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房试点，首批试点区域为浦东新区、静安区、徐汇区。
• 试点区域在收购范围与模式上存在差异，如浦东优先收购内环内、2000年以前、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的房源。
• 政策目标是满足保障房筹集任务，改善市场供需，同时释放政策杠杆效应，激活市场。

市场成交数据

• 新房成交：本周30个城市新房成交面积为131.2万平方米，环比下降5.2%，同比提升138.2%。一线城市新房成交面积为41.9万平方米，环比上升4.0%，同比上升419.4%。
• 二手房成交：本周15个样本城市二手房成交面积合计204.5万平方米，环比下降3.5%，同比上升717.5%。一线城市二手房成交面积为85.8万平方米，环比下降8.5%。

行情回顾

• 本周申万房地产指数累计涨幅为0.01%，高于沪深300指数1.34个百分点。
• 上涨个股73支，较上周增长43支；下跌个股40支。
• 涨幅前五为京蓝科技（+27.8%）、乾景园林（+25.3%）、京投发展（+23.7%）、荣安地产（+13.7%）、皇庭国际（+13.4%）。
• 跌幅前五为中润资源（-24.2%）、万方发展（-22.4%）、*ST匹凸（-9.6%）、万业企业（-8.9%）、中交地产（-8.4%）。

信用债发行情况

• 本周共发行房企信用债16只，环比增加8只，发行规模140.25亿元，环比增加90.65亿元。
• 总偿还量37.31亿元，环比减少51.96亿元，净融资额为102.94亿元，环比增加142.61亿元。
• 主体评级以AAA为主，债券类型以中期票据和私募债为主，期限以1-3年、3-5年为主。

投资建议

• 维持行业“增持”评级。
• 建议关注房地产开发、地方国企/城投、中介及物业板块。
• 推荐股票包括：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；地方国企/城投包括城投控股、城建发展；中介包括贝壳-W；物业包括华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。

风险提示

• 政策落地不及预期
• 需求复苏不及预期
• 房企出险风险蔓延

附录

• 免责声明：本报告信息来源于公开资料，不构成投资建议，投资者需自行判断。
• 分析师声明：分析师金晶、夏陶声明所表述观点为个人看法，不受第三方影响。
• 投资评级说明：投资建议基于报告发布日后6个月内公司股价或行业指数相对基准指数的表现，分为买入、增持、持有、减持，行业评级分为增持、中性、减持。