20201018-开源证券-房地产行业周报_住户部门贷款表现优异_央行将稳步扩大房企监管范围_12页_1mb

房地产行业周报总结（2020年10月18日）

核心内容

本报告分析了2020年第42周房地产行业在政策、成交、土地及资金等方面的表现，并对行业未来走势进行了展望，维持“看好”投资评级。

主要观点

• 政策导向：房地产行业仍处于“房住不炒+因城施策”的政策框架下，央行继续监测重点房企资金情况，稳步扩大房企监管范围。地方政策因城施策，以保持市场平稳健康发展。
• 成交情况：新房与二手房成交面积同比有所回落，但环比有所回升。二线城市新房成交表现最佳，三线城市复苏较慢。
• 土地市场：全国100城土地成交溢价率维持高位，流拍率保持低位。三线城市溢价率最高，宅地流拍率略高于其他城市。
• 融资状况：房企信用债与海外债发行规模同比减少，但发行利率有所下降。9月发债规模回升，利率略有上行。
• 投资建议：维持行业“看好”评级，认为房地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，四季度仍有机会。

关键信息

1. 政策分析

• 中央政策：央行继续推行结构性货币政策，重点房企资金监测和融资管理规则逐步完善，有助于稳定房企融资预期，防止盲目扩张。
• 地方政策：
  • 长沙：土拍新政要求需配建租赁住房的商住经营性用地采取“限地价/溢价+竞自持面积+摇号”方式挂牌出让。
  • 无锡：二套房公积金贷款利率为首套的1.1倍。
  • 天津：出台《天津市公共租赁住房管理办法》，规范中介服务。
  • 银川：出台“银八条”限购限售政策，建立房价与地价联动机制。
  • 深圳：探索土地管理制度改革。
  • 上海：推进长三角一体化发展，新增投资2000亿元，信贷资金投放10000亿元。

2. 成交表现

• 新房成交：
  • 2020年第42周，全国32城新房成交面积480万平米，同比下降7%，环比增长85%。
  • 年初至今累计成交面积17137万平米，累计同比下降3%。
  • 一线城市同比-34%，二线城市同比-2%，三线城市同比-3%。
• 二手房成交：
  • 2020年第42周，全国9城二手房成交面积125万平米，同比下降4%，前值为-73%。
  • 年初至今累计成交面积4757万平米，同比下降5%。

3. 土地市场

• 全国100城全类型土地成交溢价率为15%，流拍率1.8%。
• 三线城市溢价率最高（16%），流拍率3.0%。
• 宅地成交溢价率17%，流拍率2.9%。

4. 资金情况

• 信用债：2020年第42周发行30.4亿元，同比减少63%，环比增加604%；平均加权利率2.61%，环比下降165BPs。
• 海外债：发行4.2亿美元，同比减少37%，环比增加10%；平均加权利率5.75%，环比下降556BPs。
• 9月发债情况：
  • 信用债发行618亿元，同比增长41%。
  • 海外债发行284亿元，同比增长261%。
  • 信用债加权利率4.86%，海外债加权利率8.44%，均较8月有所回升。

5. 贷款与利率

• 9月M2同比增长10.9%，M1同比增长8.1%。
• 住户部门贷款表现优异，中长期贷款增长显著。
• LPR报价未变，房贷利率处于历史低位，居民购房意愿增强。

投资建议

• 维持房地产行业“看好”评级。
• 当前房地产板块估值为8.88倍PE-TTM，仍处于历史低位。
• 随着疫情影响消散，预计全年结算将回到增长轨道。
• 建议四季度继续关注地产板块机会。

风险提示

1. 行业销售波动可能影响房企资金回笼。
2. 政策调整可能带来经营风险，如按揭利率上行、税收政策收紧。
3. 融资环境收紧可能加剧企业流动性压力。

图表与数据概览

图表

• 图1：9月M1、M2同比增速分别为8.1%、10.9%。
• 图2：住户部门新增贷款持续增长。
• 图3：“M1-M2”剪刀差处于低位。
• 图4：住户部门长短期新增贷款均处于高位。
• 图5：全国32城新房成交面积单周同比增速-7%。
• 图6：全国32城新房成交面积单周环比增速+85%。
• 图7：各线城市新房成交复苏趋势一致。
• 图8：全国9城二手房单周成交面积同比增速-4%。
• 图9：二手房成交累计增速有所回暖。
• 图10：全类型土地成交溢价率保持高位。
• 图11：全类型土地流拍率低至1.8%。
• 图12：信用债发行规模同比减少。
• 图13：海外债发行规模同比减少。
• 图14：年初至今信用债发行增速高于海外债。
• 图15：9月信用债发行规模同比增长41%。
• 图16：9月海外债发行规模同比增长261%。
• 图17：信用债、海外债发行利率分别为4.86%、8.44%。
• 图18：9月LPR利率暂未调整。
• 图19：房贷利率仍处于下行通道。

表格

• 表1：地方政府政策方向不一，最终目的是保持市场平稳运营。
• 表2：二线城市新房成交累计同比表现最佳。
• 表3：三线城市全类型土地成交溢价率最高。
• 表4：三线城市宅地成交流拍率3.0%。

结论

房地产行业在政策调控、资金支持及市场修复背景下，整体表现趋于稳定。尽管短期成交有所回落，但长期来看，行业仍具备投资价值。分析师建议继续关注四季度地产板块机会，维持“看好”评级。同时，需警惕销售波动、政策调整及融资环境收紧带来的风险。