保利-紧抓市场窗口期抢收12页_1mb

紧抓市场窗口期抢收总结

核心内容

2019年第四季度是房地产市场的重要窗口期，预计成交量将再创新高。在此阶段，房企将加快推货节奏，促销策略将升级，通过“年底冲刺让利”吸引客户。同时，建材成本上涨、政府财政依赖土地出让金、行业集中度提升以及房企多元化布局等多重因素，共同推动市场在四季度迎来关键节点。

主要观点

1. 四季度是成交高峰期

• 四季度通常占全年成交量的30%以上。
• 2019年四季度成交量预计再创新高。
• 房企在四季度将集中推货，促销策略升级。
• 价格出现抄底机会，是全年最佳购房时机。

2. 建材成本上涨推动房价上涨

• 环保政策导致河南多地建筑原料砂石厂关停，原料供不应求。
• 混凝土及水泥价格持续上涨，进而推动房地产价格上涨。
• 这种趋势对市场形成支撑，促使房企在四季度加快销售节奏。

3. 政府财政收入依赖土地出让金

• 土地出让金占地方财政收入约30%。
• 土地成交价格持续上涨，2019年郑州楼面价已达4134元/㎡。
• 土地流拍后由管委会兜底成交，政府对土地价格的预期难以降低。

4. 房企规模与利润的平衡竞赛

• 行业集中度持续提升，TOP10市占率预计达32%。
• 头部房企销售额已达5000亿级别，但销售面积和净利润率下滑明显。
• “牺牲利润追求规模”的扩张模式已触及天花板，未来行业竞争将转向效益，注重规模与利润的平衡。

关键信息

房企销售情况（2019年郑州市）

房企多元化布局

• 恒大：

  • 健康：2015年借壳上市，2018年会员消费额达34亿，已布局12个养生谷，未来三年计划布局50个。
  • 文旅：恒大童世界已布局15个，2021年陆续开业。
  • 足球：港股上市，球队品牌影响力带来广告效应。
  • 农业科技：2018年成立恒大高科技农业集团，未来10年投入1000亿拓展高科技领域。
  • 新能源汽车：2018年进军新能源汽车领域，通过并购布局产业链。

• 碧桂园：

  • 物业：碧桂园服务，2018年6月港交所上市，2018年营收47亿。
  • 教育：博时乐，2017年5月纽交所上市，2018年营收2.64亿，覆盖全国8个省份。
  • 农业全产业链：涵盖研发、育种、生产、加工、物流、销售等环节。
  • 机器人：计划五年内投入800亿，打造机器人全产业链高地。

行业趋势

• 全国商品房销售面积增速持续下滑，2016年涨幅高达22.5%，2019年已出现负增长。
• 头部房企销售面积同比增速放缓，甚至出现下降。
• 企业平均净利润率下滑，2019年上半年25家A股企业平均净利润率仅为9.4%。
• 行业销量见顶，政策“房住不炒”背景下，房企开始加码新产业布局，如文旅、医疗、养老等。

结论

2019年四季度是房地产市场的重要窗口期，房企需抓住时机，加快推货和促销。同时，建材成本上涨、政府财政依赖土地收入、行业集中度提升以及房企多元化发展，成为推动市场的重要因素。未来行业竞争将更加注重效益，规模与利润的平衡将成为关键。