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北京甲级写字楼市场2018年第四季度总结

核心内容概述

2018年第四季度，北京甲级写字楼市场供应和需求增速均有所放缓，整体市场受到去杠杆化政策、中美贸易摩擦以及融资环境趋紧的影响。尽管新增供应量有限，但部分区域如望京、金融街仍保持活跃，租金稳中有升。投资市场则呈现外资主导趋势，大宗交易活跃。

主要观点与关键信息

供应情况

• 新增供应：2018年第四季度，北京甲级写字楼市场仅有一个新项目——东方金融中心（由东方集团开发）竣工交付，新增供应面积为55,003平方米，总建筑面积为100,649平方米，位于望京区域。
• 未来供应：由于部分项目被推迟至2019年第一季度交付，预计该季度将迎来供应小高峰，新增供应主要集中在非核心区域，如望京的上东公园里和环球创意广场。
• 供应趋势：未来三年，北京写字楼新增供应将向外围新兴商务区扩展，特别是通州行政副中心将成为新增供应的重要区域。

需求情况

• 需求主力：互联网和高科技企业仍是甲级写字楼租赁需求的主要驱动力，集中于望京区域。
• 其他活跃行业：传统金融行业和专业服务行业在租赁市场表现活跃，偏好CBD和金融街区域，二者合计贡献了本季度**超过60%**的吸纳面积。
• 租金变化：整体甲级写字楼平均租金环比下降1.2%至380.6元/平方米/月，但望京和金融街区域租金保持稳定增长，分别环比上升0.1%和0.2%。
• 空置率：整体空置率环比上升0.5个百分点至7.3%，其中望京空置率上升3.2个百分点至11.9%，而金融街空置率下降0.5个百分点至0.4%。

租赁成交案例

• 望京：
  • 融新科技中心：新氧租赁15,300平方米（新租）
  • 启明国际大厦：美团租赁8,000平方米（新租）
• 亚奥：
  • 盘古大厦：FunWork租赁8,000平方米（新租）
• 中央商务区：
  • 环球金融中心：中石化租赁2,500平方米（新租）
• 金融街：
  • 锦什坊街35号：建设银行租赁5,261平方米（新租）
• 东二环：
  • 哈德门广场：平安健康租赁2,500平方米（新租）

投资市场动态

• 投资趋势：受国内去杠杆政策影响，国内投资者更关注运营表现与增值潜力，而外资在大宗交易中占比上升。
• 主要交易：
  • AEW Global Group 以45亿元收购东二环合生国际大厦北楼（总建筑面积75,930平方米，当前由中信银行总部全租）。
  • Gaw Capital 以105亿元出售三里屯盈科中心（总建筑面积220,000平方米，两栋写字楼合计61,000平方米），该交易为本年度单体成交金额最高。
  • Keppel Land 预计在2019年1月以5.5亿元收购碧生源大厦（总建筑面积12,000平方米，位于海淀区），收购后将拥有该物业**100%**权益。

预测与展望

• 2019年第一季度：
  • 供应：预计多个项目竣工，新增供应集中在非核心区域，可能进一步推升空置率。
  • 租金：整体租金预计保持稳定，望京和金融街区域可能继续小幅增长。
  • 投资市场：投资市场仍保持活跃，外资主导趋势可能延续，北京新兴商务区将吸引更多投资关注。

数据摘要

区域租金与空置率对比

数据来源：Knight Frank Research / 莱坊研究部