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北京写字楼市场报告 2018年第三季度总结

核心内容概述

2018年第三季度，北京甲级写字楼市场呈现供应增加与需求强劲并存的态势。新增供应主要集中在非核心商务区，推动整体空置率上升，但核心区域因供应有限、需求旺盛，租金稳中有升。互联网、高科技企业及联合办公运营商成为主要租户，合计吸纳面积占比达65%。同时，外资基金重新进入市场，投资活跃度提升。

主要观点

1. 供应情况

• 新增供应：本季度共有三处甲级写字楼项目竣工交付，总供应面积为 171,170平方米，分别是：

  • 中粮·置地广场（7月交付，东城区）
  • 东湖国际中心（8月开幕，由北京城建与天润置地联合开发）
  • 太平金融中心（9月交付，西城区宣武门）

• 供应分布：新增供应主要集中在非核心商务区，核心商务区供应有限。

• 空置率：受新增供应影响，全市甲级写字楼空置率 环比上升1.7个百分点至6.8%。

关键信息

2. 需求情况

• 主力租户：

  • 联合办公运营商：吸纳面积占比 35%
  • 互联网与高科技企业：吸纳面积占比 30%
  • 金融与专业咨询服务行业：活跃于租赁市场

• 主要租赁成交（见表三）：

  • 氪空间（联合办公）：在中央商务区财富中心一期新租 5,400平方米
  • 北京雪球信息科技公司：在望京融新科技中心新租 5,000平方米
  • 尚汤科技：在中关村理想国际大厦新租 10,500平方米

• 区域表现：

  • 望京：平均租金 环比上涨3.0%至298元/平方米/月
  • 中央商务区：平均租金 环比上涨2.5%至416元/平方米/月
  • 金融街：平均租金 环比上涨2.1%至647元/平方米/月
  • 中关村：平均租金 环比上涨2.2%至389元/平方米/月
  • 燕莎：平均租金 环比上涨1.3%至376元/平方米/月

投资市场动态

• 投资趋势：受去杠杆和信贷收紧影响，国内开发商对大宗物业投资保持谨慎。
• 外资回归：外资基金在数年后重新进入北京写字楼投资市场，主要得益于：
  • 外企在华投资激励政策
  • 对中国经济发展前景的信心
• 代表交易：
  • 安联不动产（德国）于7月以 12.6亿元人民币 收购北京海淀区中关村软件园的 凯龙高科岭 项目，建筑面积 31,426平方米，目前 满租状态

市场预测

• 租金走势：预计未来一年内，北京甲级写字楼市场平均租金年增幅将在 5%左右
• 空置率：预计未来一年内，空置率将回落至 5%左右
• 第四季度供应：预计将迎来一个小的供应高峰，新增供应主要集中在 望京 和 丽泽 新兴商务区

北京经济背景

• 前三季度经济表现：北京市前三季度实现地区生产总值 21,511.1亿元人民币，同比增长 6.7%
• 第三产业贡献：第三产业增加值同比增长 7.2%，快于整体增速 0.5个百分点
• 重点行业：金融、信息服务、科技服务等行业对经济增长贡献率合计达 63.3%

表格汇总

表一：北京甲级写字楼市场主要数据（2018年第三季度）

表二：甲级写字楼各细分市场参考指标（2018年第三季度）

表三：甲级写字楼主要租赁成交（2018年第三季度）