20260829-国盛证券有限责任公司-房地产开发_预售变现售_房企商业模式面临大考_2页_386kb

房地产开发行业总结

核心内容

近期，国家出台多项政策，旨在完善商品住房销售制度并推动房地产行业转型。这些政策主要包括住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布的《关于完善商品住房销售制度的通知》，以及央行、金融监管总局和证监会的相关文件。政策重点在于建立现房销售制度，并改革开发贷款和融资方式，以实现对房地产行业全周期的监管与支持。

主要观点

1. 现房销售制度：
   现房销售制度的推行，有助于商品房品质的回归，重塑市场信任。该制度将与项目公司制、主办银行制结合，形成从拿地、开发、销售到交付和风险处置的闭环管理体系。

2. 融资制度突破：

   • 建立开发贷款主办银行制度，明确风险责任，提升银行风险管控能力。
   • 开发贷款期限将与项目建设和销售周期匹配，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年。
   • 个人住房贷款与开发贷款衔接，通过受托支付方式，资金直接划入项目公司账户或预售资金监管账户。
   • 推动融资方式从依赖主体信用向基于项目情况转变，支持房企综合运用股票、债券、资产支持证券和不动产投资信托基金等融资工具。

3. 行业影响：

   • 短期可能对房企现金流及新房供给造成一定压力。
   • 长期将重构房地产信贷制度，满足合理信贷需求，防范系统性风险，推动行业转型升级。
   • 现房销售制度尚未全面推行，各地执行力度不一，实际效果需进一步观察。

4. 投资建议：

   • 维持行业“增持”评级，认为行业基本面仍处于左侧，未来三年存在结构性机会。
   • 多元化经营企业：如华润置地、华润万象生活，具备穿越周期的能力，但部分企业仍面临融资压力。
   • 轻资产运营企业：如贝壳-W、我爱我家、华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等，具备较强的抗风险能力。
   • 开发为主的房企：建议关注融资顺畅、布局重点城市、历史包袱较轻的企业，如H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产，以及A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份等。
   • 类地方城投与地产转型股：亦值得关注。

关键信息

• 政策背景：住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布多项政策，旨在推动房地产行业转型，完善销售和融资制度。
• 制度创新：
  • 现房销售制度与项目公司制、主办银行制结合，形成全周期监管。
  • 开发贷款期限延长，缓解房企流动性压力。
  • 个人住房贷款受托支付至项目资金账户，增强资金监管。
• 融资改革：
  • 推动从依赖主体信用向基于项目情况转变。
  • 支持多元化融资方式，包括股票、债券、资产证券化等。
• 投资逻辑：
  • 行业仍处左侧，未来三年具备结构性机会。
  • 建议关注多元化、轻资产及重点城市布局的房企。

风险提示

• 政策落地不及预期
• 需求复苏不及预期
• 房企出险风险蔓延

分析师信息

• 金晶
  执业证书编号：S0680522030001
  邮箱：jinjing3@gszq.com

• 周卓君
  执业证书编号：S0680523070006
  邮箱：zhouzhuojun@gszq.com

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