20260830-国盛证券有限责任公司-房地产开发2026W34_多部门密集发布新政_房企商业模式迎来现房销售大考_15页_1mb

房地产开发行业总结

核心内容

本周房地产行业迎来多项政策改革，推动现房销售制度与融资端政策相结合，形成“钱怎么监管、钱从哪里来”的闭环。政策主要包括：

• 《关于完善商品住房销售制度的通知》
• 《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》
• 《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》
• 《城市更新项目贷款管理办法（试行）》

这些政策旨在提升房地产行业金融服务能力、优化融资方式、规范销售流程，推动行业向高质量发展转型。

主要观点

1. 政策影响：

   • 现房销售制度与项目公司制、主办银行制相结合，覆盖项目全周期。
   • 开发贷款期限延长，减轻房企资金压力。
   • 个人住房贷款与开发贷款衔接，提升资金监管效率。
   • 房企融资方式从依赖主体信用向基于项目情况转变，促进多元化融资。

2. 行业基本面：

   • 当前行业仍处于左侧，新房销售尚未企稳，二手房价格表现一般。
   • 行业整体库存较高，需等待政策进一步落地或需求复苏以开启右侧。

3. 房企分化：

   • 头部国央企及少数优质民企在拿地和销售方面表现优异。
   • 多元化经营企业具备更强的穿越周期能力，如华润置地、华润万象生活。
   • 轻资产运营企业（如中介、物业）在房价下跌过程中表现更优。

4. 投资建议：

   • 维持行业“增持”评级。
   • 推荐关注华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等开发型房企。
   • 推荐贝壳-W、我爱我家等中介企业，以及华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业等物业企业。
   • 关注类地方城投和地产转型股。

关键信息

本周行情回顾

• 申万房地产指数：累计变动幅度为 2.6%，领先沪深 300 指数 2.80 个百分点，排名第 10。
• 上涨个股：共 91 支，涨幅前五为香江控股（28.2%）、海德股份（18.2%）、沙河股份（13.5%）、深物业 A（13.1%）、深圳华强（11.0%）。
• 下跌个股：共 16 支，跌幅前五为万泽股份（-14.2%）、荣安地产（-5.9%）、绵石投资（-5.5%）、陆家嘴（-4.2%）、招商蛇口（-4.0%）。
• 重点房企涨跌幅：
  • 涨幅前五：融创中国（20.5%）、我爱我家（18.4%）、佳兆业（11.6%）、新城控股（9.6%）、世联行（8.4%）。
  • 跌幅前五：正荣地产（-31.4%）、时代中国控股（-16.7%）、世茂集团（-10.6%）、绿景中国地产（-7.8%）、美的置业（-7.1%）。

新房成交情况

• 本周成交面积：30 个城市合计 142.4 万平方米，环比 +5.1%，同比 -9.3%。
• 一线城市：48.2 万方，环比 +5.9%，同比 +23.4%。
• 二线城市：76.0 万方，环比 +11.9%，同比 -12.7%。
• 三线城市：18.2 万方，环比 -17.3%，同比 -41.1%。
• 34 周累计成交面积：30 城共计 5318.2 万方，同比 -16.0%。
• 一线城市累计：1656.8 万方，同比 -1.7%。
• 二线城市累计：2654.5 万方，同比 -10.1%。
• 三线城市累计：1006.9 万方，同比 -40.6%。

二手房成交情况

• 本周成交面积：15 个城市合计 190.9 万方，环比 -2.2%，同比 +3.1%。
• 一线城市：83.5 万方，环比 +0.7%。
• 二线城市：76.4 万方，环比 -5.3%。
• 三线城市：31.0 万方，环比 -1.8%。
• 34 周累计成交面积：6958.7 万方，同比 +5.8%。
• 一线城市累计：2991.2 万方，同比 +6.3%。
• 二线城市累计：2889.0 万方，同比 +1.7%。
• 三线城市累计：1078.5 万方，同比 +16.6%。

房企信用债情况

• 本周发行规模：48.30 亿元，环比减少 -75.3 亿元。
• 总偿还量：120.09 亿元，环比减少 72.83 亿元。
• 净融资额：-71.79 亿元，环比减少 2.47 亿元。
• 主体评级：AA+（51.8%）为主。
• 债券类型：一般中期票据（42.0%）为主。
• 债券期限：1-3 年（55.9%）为主。
• 融资成本：发行利率有所下降，如“26 重庆渝开 MTN001”5 年期中期票据利率为 1.80%，较可比债券利率下降 1.80%。

风险提示

1. 政策落地不及预期：政策执行效果可能受地方政府推进意愿影响。
2. 需求复苏不及预期：市场对新房和二手房的需求可能未达预期。
3. 房企出险风险蔓延：部分房企可能因资金链紧张出现风险。

结论

当前房地产行业正处于转型期，政策改革为行业注入新动力。虽然短期内对房企现金流和新房供给造成压力，但中长期有助于行业健康发展。投资建议关注头部房企、轻资产运营企业及具备转型潜力的公司。行业仍需进一步政策支持和市场需求回暖以开启右侧。