20181216-东吴证券-房地产行业跟踪周报_一线成交靓眼_优质地产标的企业债发行迎利好_15页_1mb

报告摘要

一线成交靓眼，优质地产标的企业债发行迎利好

核心内容概述

本报告主要分析了2018年12月房地产行业的一手房与二手房成交情况，以及相关政策动态和投资建议。整体来看，一手房市场呈现分化趋势，一线和二线城市成交有所增长，而三线城市则出现明显下滑。二手房市场整体表现低迷，部分城市成交量有所回升，但整体仍低于去年同期。同时，国家发改委出台政策支持优质房企融资，利好行业。

主要观点与关键信息

一手房成交情况

全国35城市：
本周一手房成交面积为478万平米，同比2017年周均增长19.1%，但环比上周下降5%。
2018年至今累计成交19389.6万平米，同比下降2.8%。
一线4城市：
本周成交75.9万平米，同比增长12.2%，环比增长18%。
累计成交2799.3万平米，同比下降4.9%。
二线13城市：
本周成交292.1万平米，同比增长14.5%，环比下降8%。
累计成交9799.5万平米，同比下降3.2%。
三线18城市：
本周成交110万平米，同比下降23.3%，环比下降10%。
累计成交6790.9万平米，同比下降1.3%。

二手房成交情况

全国9城市：
本周二手房成交面积为97.6万平米，同比下降11.7%，环比增长6.5%。
2018年至今累计成交5196.2万平米，同比下降2.6%。
重点城市表现：
北京、苏州、成都等城市二手房成交量相对稳定或略有回升，但总体仍低于2017年同期。

政策动态

国家发改委通知：
12月12日，国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，重点支持符合要求的优质企业发行企业债券。
财务指标要求：
- 房企资产总额 > 1500亿元
- 营收 > 300亿元
- 资产负债率 ≤ 85%
- 主体信用等级达到AAA
点评：
地产融资边际宽松，但融资用途受限（仅限借新还旧和补充营运资金），龙头房企融资能力进一步加强，行业集中度将提升。

国家统计局数据

2018年1-11月房地产开发投资：110083亿元，同比增长9.7%，增速与10月持平。
房屋新开工面积：188895万平方米，增长16.8%，增速提高0.5个百分点。
商品房销售面积：148604万平方米，同比增长1.4%，增速回落0.8个百分点。
商品房销售额：129508亿元，增长12.1%，增速回落0.4个百分点。
房地产开发企业到位资金：150077亿元，同比增长7.6%，增速回落0.1个百分点。
点评：
投资维持高位，销售持续走弱，新开工增速再提升，整体市场仍处于调整阶段。

房贷利率情况

融360报告：
2018年11月全国首套房贷款平均利率为5.71%，环比持平，同比上升6.53%。
利率最低城市：上海（5.19%）、厦门（5.42%）、大连（5.44%）、福州（5.46%）等。
点评：
首套房贷款平均利率22个月以来首次停涨，利差逐步缩小，预计未来房贷利率将保持稳定。

投资建议

行业前景：
2018年房地产行业销售规模将保持稳态，龙头房企竞争优势进一步凸显，强者恒强，市占率和规模仍有提升空间。
推荐企业：
绿地控股、中南建设、新城控股、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、蓝光发展、旭辉控股集团、金地商置、合景泰富、龙光地产、融信中国、禹洲地产。

风险提示

行业销售波动
政策调整风险（包括棚改、调控、税收等）
融资环境变动（如按揭、开发贷、利率调整等）
企业运营风险（如人员变动、施工进度、拿地能力等）
汇率波动风险

估值与股价表现

板块表现：
本周房地产行业涨幅为0.7%，上证综指涨幅为-0.5%，超额收益约为1.1%。
重点公司股价表现：
- 万科A：本周涨幅4.4%
- 保利地产：本周涨幅2.5%
- 招商蛇口：本周涨幅2.1%
- 金地集团：本周涨幅2.6%
- 新城控股：本周涨幅1.3%
- 蓝光发展：本周涨幅8.9%
- 龙光地产：本周涨幅5.7%
- 旭辉控股集团：本周涨幅8.5%
- 金地商置：本周涨幅4.2%
- 合景泰富：本周涨幅1.6%
- 宝龙地产：本周涨幅2.6%
估值表现：
多数重点公司PE和PB均呈下降趋势，但部分企业仍维持“买入”评级，如万科A、保利地产、招商蛇口等，部分企业如金科股份、宝龙地产为“增持”评级。

结论

房地产行业整体处于调整期，但一线和二线城市表现相对较好，三线城市则面临较大压力。政策层面释放利好信号，支持优质房企融资，有利于行业长期发展。建议关注龙头房企，把握市场结构性机会，同时警惕政策与融资环境变动带来的风险。

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