20160303-中投证券-房地产行业月报_料峭春寒今又是_换了人间_20页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

2016年2月，房地产行业在市场极度悲观的背景下走出了一波估值修复行情，显示出政策支持和市场回暖的迹象。报告指出，随着一系列政策的出台，包括降首付、调减契税、降准、信贷宽松等，房地产板块指数跑赢大盘，在申万28个行业中涨幅位居第6。部分重点个股如世联行、上实发展、中航地产等涨幅显著，超过20%。

主要观点

1. 市场回暖：尽管2月是传统销售淡季，但由于政策刺激，主要城市销售表现超预期，尤其是一线城市如深圳和上海，去化周期显著缩短，房价和成交量均有所上升。
2. 政策支持：中央和地方政策均超预期，特别是二线城市和三四线城市，政府加大去库存力度，出台一系列刺激政策，如降低首付比例、调减契税和营业税、公积金政策调整等。
3. 行业预期：预计3月份还将有更多政策出台，助力房地产投资在年中企稳回升，全年增速维持在0%-5%之间。
4. 重点公司推荐：部分公司如世联行、福星股份、招商蛇口、保利地产、华夏幸福、上实发展等因受益于政策宽松、低估值、创新业务发展等被强烈推荐。

关键信息

• 政策影响：政策超预期，包括降首付、调减契税和营业税、降低房贷利率等，有效刺激了市场交易。
• 市场表现：2月房地产板块指数下跌0.02%，但跑赢大盘，特别是在二线城市，销售和去化情况改善明显。
• 去化周期：一线城市的去化周期降至3.4个月和6个月，二线城市如苏州、南京等去化周期也降至6个月以内。
• 房价走势：百城房价指数环比和同比连续七个月双涨，涨幅扩大，部分城市如中山、苏州、深圳等涨幅超过5%。
• 风险提示：需关注经济增速下行、政策宽松不及预期、外部环境恶化等风险。

行业表现

• 房地产行业：总市值24,851.46亿元，占A股比例5.46%，平均市盈率100.42倍。
• 政策利好：包括信贷宽松、调减契税、国企改革等，对房地产市场起到积极作用。
• 城市差异：一线城市政策调控更为严格，但销售火热；二线城市政策宽松，销售和去化情况改善；三四线城市去库存政策需进一步落实。

重点公司分析

风险提示

• 经济下行风险：销售低于预期可能影响房地产投资。
• 政策风险：政策宽松不及预期可能影响市场表现。
• 外部环境风险：美国加息预期可能对资产价格造成冲击。

政策分析

• 政策超预期：中央和地方政策均超预期，如降首付、调减契税、公积金利率调整等。
• 分城施治：一线城市如深圳和上海采取措施抑制房价过快上涨，二线城市如沈阳和广州出台更多去库存政策。
• 流动性支持：央行降准释放流动性，有助于房地产市场和板块反弹。

地市分析

• 二线城市去化加速：二线城市如苏州、南京等去化周期降至6个月以内，销售和去化情况改善。
• 三四线城市去库存：预计3月将有更多政策支持三四线城市去库存，但需进一步落实。

结论

整体来看，房地产行业在政策支持和市场回暖的双重驱动下，表现积极。重点公司如世联行、福星股份、招商蛇口等因受益于政策宽松和低估值被强烈推荐。未来6-12个月内，行业指数有望优于沪深300指数5%以上，但需警惕经济增速下行、政策不及预期等风险。