房地产行业专题研究：房地产税及政府工作报告专家解读会议纪要-20180307-天风证券-10页

房地产税及政府工作报告专家解读会议纪要总结

核心内容

1. 房地产税立法流程和进度

• 立法时间表：

  • 最快于2018年12月完成全国人大常委会的初步审议。
  • 2019年全国人大常委会将完成三次审议。
  • 2020年提交全国人大全会表决通过。
  • 2021年由各地制定实施细则。
  • 2022年开始征收，预计在2022年11月前完成。

• 立法主体：

  • 起草工作由全国人大预算工作委员会牵头，财政部为副组长单位。
  • 起草小组成员单位包括国家发改委、住建部、国土资源部等。

• 政策背景：

  • 政府工作报告中强调“稳妥推进房地产税立法”，表明政策推进将更加谨慎。

2. 房产税立法的历史与未来展望

• 起源与试点：

  • 房产税概念最早于1986年提出，当时仅对营业性房屋和出租房屋征税。
  • 2003年十六届三中全会首次提出对居民住房征税，当时称为“物业税”。
  • 2011年上海和重庆开始试点，但无明确法律依据。
  • 2013年十八届三中全会明确提出房地产税立法先行，标志着试点结束，立法进程正式启动。

• 立法意义：

  • 房地产税立法将作为地方政府筹集收入的工具，未来可能成为保有环节的核心税种。
  • 与国外房地产税不同，国内房地产税将更多考虑社会公平和地方政府财政需求。

3. 配套改革

• 《税收征管法》修改：

  • 将自然人纳入征管范围，赋予其纳税人识别号，交易行为需申报。
  • 修改后，对自然人征税将有法律约束力，如冻结银行账户、强制划款等。

• 不动产登记制度：

  • 2015年3月实施《不动产登记暂行条例》，设立不动产登记机构。
  • 不动产证替代房产证，便于后续征管。

• 评估体系：

  • 评估方法、机构和软件已基本准备就绪，采用批量评估技术，每2-3年评估一次。
  • 评估值不完全按市场价格，而是结合区域、学区等因素，进行价值转移。

• 争议解决机制：

  • 未来征税过程中将涉及大量争议，需建立完善的争议解决机制。

• 住房信息联网：

  • 不建议全国联网，应以城市为单位进行征管，避免地方政府间的利益冲突。

4. 房地产相关税种的整合

• 现有税种：

  • 包括房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税，合计约1.6万亿元。

• 整合方向：

  • 保留交易环节的契税和保有环节的房地产税。
  • 其他税种如城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税将逐步取消。

• 税负变化：

  • 税种整合是一个缓慢过程，因现有税种税额较高。
  • 预计房地产税对税收的贡献约为2000-3000亿元，远低于其他税种。

5. 房地产税对房价、房租和宏观税负的影响

• 对房价的影响：

  • 房地产税并非直接决定房价，而是通过公共服务提升间接影响房价。
  • 在国外，房地产税是受益税，用于改善社区环境，从而提升房价。

• 对房租的影响：

  • 房租可能因房地产税转嫁而上涨，但地区差异较大。
  • 北京、上海等一线城市租金由租客承担，而三四线城市可能由房东分担。

• 对宏观税负的影响：

  • 房地产税将替代部分税种，但整体宏观税负不会上升。
  • 中国宏观税负已超过40%，未来新税种将伴随交易税种的减少。

6. 征收房地产税的目的

• 主要目的：

  • 通过房地产税实现财富再分配，重点征税于多套房、大户型的投资者。
  • 调节社会财富分配，体现“房子是用来住的，不是用来炒的”理念。

• 与土地财政的关系：

  • 土地财政仍是地方政府重要收入来源，房地产税不会立即替代。
  • 土地出让金与房地产税为不同性质的收入，前者为一次性收入，后者为持续性收入。

7. 房产价值评估与配套制度改革

• 评估方法：

  • 采用批量评估技术，评估周期为2-3年，评估值低于市场价。
  • 评估值考虑房屋面积、楼层、区域等因素，技术复杂。

• 小产权房问题：

  • 小产权房若在使用，也应征税，但不意味着其合法性得到承认。

• 征收方式：

  • 初期可能采用低税率，以避免社会反弹。
  • 未来可能引入累进税率，对多套房业主征收更多。

8. 重点标的推荐

• 投资逻辑：
  • 保利地产和万科A被推荐为“买入”标的，因其在房地产税改革背景下具备一定抗风险能力。

9. 风险提示

• 政策实施进度可能不及预期。
• 新房销售可能受到房地产税预期影响。

主要观点

• 房地产税立法流程清晰，预计2020年表决通过，2022年开始征收。
• 房地产税将作为保有环节税种，契税作为交易环节税种保留。
• 房地产税对房价影响间接且复杂，可能因社区服务改善导致房价上涨。
• 房地产税不直接增加宏观税负，而是通过替代部分交易税种实现税负调整。
• 房地产税不替代土地财政，地方政府仍依赖土地出让金。
• 评估体系和技术已初步准备，但需进一步完善。
• 小产权房和非合规房产也将纳入征税范围。

关键信息

• 房地产税立法将由全国人大主导，地方政府负责细则制定。
• 2013年以后，房地产税立法正式进入法律程序。
• 房地产税将推动税种整合，减少重复征税。
• 房地产税的征收范围将逐步扩大，但初期税率较低，以避免社会反弹。
• 房地产税将体现财政民主，强调公共服务与税收之间的关系。