20150624-广发证券-房地产行业_已往不谏_大势可追_58页_4mb

房地产行业总结

核心内容

2015年上半年，中国房地产行业基本面在政策与货币环境的支持下，已出现中周期底部拐点，成交量和价格全面复苏。尽管投资、开工等供给端表现偏弱，但开发商存货水平持续下降，为供给端复苏创造了积极条件。预计2015年下半年，房地产市场将围绕“复苏”和“分化”两个主题展开，重点城市销售增长有望超15%，全国商品房销售面积增长约7%，房价走势仍需关注库存变化，若货币环境进一步改善，四季度房价可能有较大上涨压力。

主要观点

1. 行业基本面回顾与展望

• 基本面拐点：2015年上半年是房地产中周期的底部转折点，由一季度供需疲软转为二季度量价全面复苏。
• 政策与货币支持：地方政策与货币政策的放松推动了成交量与价格的上涨，尤其是“330”新政、降息降准和公积金政策调整起到了关键作用。
• 量价关系：成交量的回升速度较快，而价格回升相对滞后。供给端（如新开工、土地投资）恢复较慢，预计2015年全年新开工面积小幅负增长，投资增速维持在10%左右。
• 库存与房价：重点城市库存去化周期逐步改善，房价有望在四季度迎来上涨压力，但城市分化将加剧。

2. 下半年投资主线

集中度提升与行业龙头估值修复

• 行业集中度持续提升，前10大开发商市占率超17%，竞争优势主要体现在储备、布局、周转和融资能力。
• 参照美国经验，集中度提升伴随着大规模兼并收购，行业龙头有望通过外延式扩张实现增长。
• A股主流地产股估值存在修复预期，建议关注万科A、保利地产等龙头房企。

国企改革箭在弦上，蓄势待发

• 国企改革是下半年投资主线之一，主要体现在集团资产注入、资产整合和引入战投。
• 国资房企资源分散、效率偏低，改革有望带来估值和业绩的双重提升。
• 推荐关注鲁商置业、京投银泰、大龙地产等具备改革潜力的公司。

关键信息

• 政策环境：下半年政策仍以促进居民多样化住房需求为核心，但节奏放缓，局部放松政策为主旋律。
• 信贷环境：按揭贷款基准利率和公积金贷款利率均处于历史低位，但进一步放松的边际效应减弱。
• 房价走势：一线城市房价涨幅较大，二三线城市整体平稳，部分城市因需求不足或供给过剩，房价可能继续承压。
• 销售预测：2015年全年商品房销售面积增长约7%，重点城市增长有望达15%；销售金额增长约10%。
• 供给预测：新开工面积预计小幅负增长，土地投资仍较谨慎，但随着销售回暖，供给端有望逐步复苏。
• 行业集中度：前10大开发商优势明显，未来行业集中度将进一步提升，兼并收购趋势明显。
• 国企改革：重点在于资产注入和引入战投，部分城市已提出明确的改革目标，建议关注具备改革空间的国资房企。

风险提示

• 政策面预期转变，基本面恢复速度低于预期。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入

数据支持

• 多个图表和表格提供了详细的市场数据，包括成交指数、库存去化周期、房价变化、政策时间点、货币政策周期、信贷利率、公积金政策调整等，支持了上述分析。

政策方向判断

• 中央层面政策以促进居民住房需求为主，但下半年政策力度将逐步下放至地方，地方政策将更加灵活。
• 地方政府将通过公积金、户籍制度、财政补贴、契税减免等手段，进一步刺激房地产市场。

量价运行预测

• 下半年成交量与价格将逐步由“量升价跌”过渡到“量价齐升”，但过渡时间较长，城市间分化进一步加剧。
• 部分城市房价上涨压力较大，但库存去化压力较小，销售回暖将带动价格上行。
• 预计2015年全年房价同比小幅增长，全国房价环比改善，但四季度价格涨幅可能更明显。

结论

房地产行业在2015年进入复苏阶段，政策和货币环境的持续宽松推动了成交量的回升，而房价则因库存变化和城市分化而表现出不同走势。行业集中度提升和国企改革是下半年的主要投资主线，建议关注行业龙头及具备改革预期的国资房企。整体来看，房地产行业仍具备投资价值，但需警惕政策变化和基本面恢复不及预期的风险。