20260901-招银国际-华润万象生活-01209.HK-Broadening_drivers_to_ease_residential_PM_reliance_Maintain_BUY_7页_1mb

CR MixC Lifestyle (1209 HK) 总结

核心内容

CR MixC Lifestyle（1209 HK）在2026年第一季度（1H26）实现了核心净利润同比增长10.8%至22.3亿元人民币，达到双位数指引目标。尽管营收同比增长8.1%至92.2亿元人民币，略低于预期，但公司仍对FY26的核心净利润增长保持信心，并维持买入（BUY）评级。目标价（TP）仍为53.58港元，基于25倍FY26E市盈率（P/E）。

主要观点

• 业绩表现：1H26核心净利润同比增长10.8%，营收同比增长8.1%，略低于目标。整体毛利率扩大0.9个百分点至38.0%，主要得益于商业业务（尤其是购物中心）的高毛利贡献，达到70.6%（1H25: 68.2%）。
• 购物中心业务：购物中心业务营收同比增长15.2%至26.1亿元人民币，毛利率稳定在78.7%。零售销售额同比增长21.7%至148.5亿元人民币，销售增长率（SSSG）为10.2%，远超全国零售销售额（不包括汽车）增长2.8%。
• 购物中心扩张：公司在1H26新增3个购物中心，总计运营138个购物中心。计划在2H26再新增10个，保持FY25的扩张节奏。12个新项目已签约，与去年同期持平，为达到100个购物中心的目标奠定基础。
• 租赁业务：租赁业务（sublease）在1H26贡献了0.6亿元人民币营收，同比增长25.6%。深圳宝安体育中心项目预计复制Dayun模式，未来将带来可观收入。
• 城市空间业务：城市空间业务营收同比增长9%至10.35亿元人民币，占PM营收的20%。管理GFA增长11%，收缴率接近100%，显著高于行业平均水平。
• 生态系统业务：生态系统业务营收同比增长87.8%至18.8亿元人民币，受益于9330万的会员基数和Mixc Beauty自营业务的扩展。尽管初期投资导致毛利率下降6.3个百分点，但增长势头强劲。
• 财务指标：公司维持100%的股息支付率，预计全年每股股息（DPS）将继续双位数增长。净利率稳步提升，从23.8%增至24.3%。ROE也从22.4%提升至28.3%。
• 估值与风险：当前股价为39.10港元，目标价为53.58港元，对应37.0%的上行空间。公司估值基于25倍FY26E市盈率，与行业平均水平相比具有吸引力。主要风险包括宏观经济疲软、第三方扩张放缓、增值服务（VAS）增长不及预期等。

关键信息

1. 财务表现

• 营收：FY24A至FY26E持续增长，预计FY26E达196.61亿元人民币，同比增长9.1%。
• 净利润：FY24A至FY26E持续增长，预计FY26E达44.52亿元人民币，同比增长12.2%。
• 核心净利润：FY24A至FY26E增长稳定，预计FY26E达44.52亿元人民币，同比增长10.8%。
• 毛利率：整体毛利率从37.1%提升至38.0%，主要得益于商业业务增长。
• 净利率：从23.8%提升至24.3%。
• ROE：从22.4%提升至28.3%。

2. 业务板块

• 购物中心业务：增长显著，1H26营收26.1亿元人民币，同比增长15.2%。
• 城市空间业务：营收稳定增长，管理GFA增长11%，收缴率接近100%。
• 生态系统业务：增长迅猛，1H26营收18.8亿元人民币，同比增长87.8%。
• PM业务：整体营收增长放缓，受行业低迷影响，但公司仍维持增长。

3. 股息政策

• 股息支付率：保持100%。
• DPS增长：预计全年DPS继续双位数增长，与净利润增长一致。

4. 估值

• 目标价（TP）：53.58港元，对应25倍FY26E市盈率。
• 市盈率（P/E）：FY26E为17.2倍，FY27E为15.8倍，FY28E为14.5倍。
• 市净率（P/B）：FY26E为4.8倍，FY27E为4.6倍，FY28E为4.5倍。
• 股息收益率（Dividend Yield）：FY26E为5.8%，FY27E为6.3%，FY28E为6.9%。

5. 股票表现

• 市值：当前市值为892.65亿港元。
• 流通股：2283百万股。
• 股价表现：1个月下跌2.1%，3个月下跌6.0%，6个月下跌17.9%。
• 市场表现对比：相对市场表现1个月下跌0.8%，3个月下跌7.4%，6个月下跌14.4%。

6. 相关报告

• Greentown Service (2869 HK)：维持买入（BUY）评级。
• Binjiang Service (3316 HK)：维持买入（BUY）评级。
• Ke Holdings (BEKE US)：效率提升扩展至运营生产力。

CMBIGM 评级说明

• BUY：预期未来12个月内回报率超过15%。
• HOLD：预期未来12个月内回报率在+15%至-10%之间。
• SELL：预期未来12个月内损失超过10%。
• NOT RATED：未被评级。
• OUTPERFORM：行业预期跑赢基准。
• MARKET-PERFORM：行业预期与基准持平。
• UNDERPERFORM：行业预期跑输基准。

公司结构

• 控股结构：中国资源有限公司持股72.3%，自由流通股占27.7%。

风险提示

1. 宏观经济疲软：可能影响整体业务增长。
2. 第三方扩张放缓：可能影响收入增长。
3. VAS增长不及预期：可能影响盈利能力。

分析结论

CR MixC Lifestyle 作为一家在购物中心运营和生态系统业务方面表现突出的公司，尽管面临PM行业下行压力，但其强劲的零售增长、高毛利业务的扩张以及稳定的股息政策，使其仍被看好。我们维持买入（BUY）评级，目标价不变，认为其在PM行业中仍是最佳选择。