20221115-光大证券-房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年10月）_10月居民信贷增长乏力_国内首单房企保障房REIT正式获批_19页_1mb

行业研究总结

核心内容

2022年10月，房地产行业面临需求侧和供给侧双重挑战，但政策支持为行业复苏提供了积极信号。

需求侧分析

• 居民信贷增长乏力：10月居民部门新增存款为-5,103亿元，同比增加6,997亿元，环比少增28,997亿元（-121.4%）。新增信贷为6,152亿元，同比减少2,110亿元（-25.5%），环比减少18,548亿元（-75.1%）。
• 按揭贷款利率下调：5年期LPR报价为4.3%，首套房贷利率下限为4.10%，二套房贷利率下限为4.90%。10月首套房贷利率环比下行3BP，二套利率环比持平。
• 居民贷款结构：10月居民短贷新增-512亿元，同比少增938亿元（-220.2%），环比减少3550亿元；居民中长贷新增332亿元，同比少增3,889亿元（-92.1%），环比减少3,124亿元。1-10月累计新增居民中长贷2.35万亿元，同比增速为-50.2%。
• 政策支持：中央及地方政府出台多项政策支持房地产市场，包括保障房贷款不纳入集中度管理、预售资金监管优化、按揭政策调整等，促进市场信心恢复。

供给侧分析

• 房企发债情况：10月房企境内外合计发债427亿元，环比-29.4%，同比+48.2%。境内债发行398亿元，净融资-123亿元；境外债发行29亿元，净融资-395亿元。
• 融资结构：境内债以公司债、中期票据及ABS为主，国企为主导；境外债发行量下降，债务压力仍较大。
• 民企融资改善：华夏幸福及金科股份推进债务展期和重组，传递融资破冰信号。

公募REITs进展

• REITs产品增长：截至2022年11月11日，我国上市公募REITs产品增至20只，其中15只股价较上市首日涨幅超20%，平均涨幅23.6%。
• 审批进展：2只项目处于申报审批中，3只项目已通过审批，即将上市发行。
• 政策推动：多地政府出台支持政策，推动REITs发展，尤其关注保障房及产业园区。

主要观点

• 需求侧疲软：房地产销售“金九银十”不及预期，居民按揭贷款增长乏力，反映市场信心不足。
• 供给侧改善：虽然房企发债规模下降，但政策支持下融资环境有所改善，尤其是国企表现突出，民企融资传递破冰信号。
• REITs市场发展：公募REITs市场建设加快，政策利好不断，市场表现良好，尤其是保障房REITs产品。
• 政策导向：中央及地方政府持续出台利好政策，推动房地产行业供需回暖，市场情绪逐步修复。

关键信息

• 政策支持：2022年开年以来，多项政策出台，包括LPR下调、预售资金监管优化、按揭政策调整等，推动行业复苏。
• 融资环境：房企境内债发行以国企为主，民企融资改善，但境外债压力较大。
• REITs发展：公募REITs产品数量增加，市场表现良好，尤其保障房REITs产品表现突出。
• 行业展望：随着疫情好转，房地产行业供需回暖可期，优质房企值得关注。

投资建议

• 关注优质房企：建议关注万科A、万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港等。
• 政策利好：房地产行业政策支持不断，市场情绪逐步修复，行业复苏预期增强。

风险分析

• 政策推进不及预期：房地产宽松政策可能推进缓慢，影响市场信心恢复。
• 市场需求不足：就业情况恶化可能影响居民购房需求及信贷增长。
• 项目竣工延迟：疫情反复可能影响房企项目竣工进度，导致业绩兑现不及预期。
• 多元化业务风险：房企多元化业务可能受宏观经济及行业竞争影响，经营效果不佳。
• 信用风险：房企面临债务到期高峰，部分房企信用风险暴露，债务违约风险增加。

附录：重点上市公司列表

图表目录

• 图1：居民部门新增人民币存款单月值/累计值
• 图2：居民部门新增人民币存款当月变动/累计变动
• 图3：居民/企业部门新增人民币贷款单月值
• 图4：居民/企业部门新增人民币贷款累计值
• 图5：居民部门新增短贷/中长贷当月值（亿元）
• 图6：居民部门新增短贷/中长贷当月同比
• 图7：居民部门新增短贷/中长贷累计值（亿元）
• 图8：居民部门新增短贷/中长贷累计同比
• 图9：贷款市场报价利率(LPR):5年（%）
• 图10：103个重点城市主流首套房贷利率及平均放款周期天数
• 图11：房企境内债券单月发行/到期/净融资（亿元）
• 图12：房企境内债券累计发行/到期/净融资（亿元）
• 图13：房企境内债按类型拆分（2015-2022）
• 图14：内房海外债券单月发行/到期/净融资
• 图15：内房海外债券累计发行/到期/净融资
• 图16：房企单季境内发债、海外发债、境内到期、海外到期金额
• 图17：房地产集合信托单月成立规模及同比增速
• 图18：房地产集合信托累计成立规模及同比增速
• 图19：资金信托余额及房地产信托余额（截至2021Q4）
• 图20：房地产信托余额同比及占比（截至2021Q4）
• 图21：MarketiBoxx债券指数（2021年1月1日定基100）
• 图22：MarketiBoxx债券指数（2022年1月1日定基100）

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