20131110-安信证券-房地产行业_自住商品房推进超预期_工转商预计加速_11页_690kb

北京自住型商品房政策分析及深圳城市更新经验借鉴

核心内容

本报告分析了2013年11月北京自住型商品房政策推进的力度及其对房地产市场的影响，同时介绍了深圳城市更新的经验，探讨其对北京政策的借鉴意义。报告还对相关企业进行了投资建议，并提示了政策推进可能带来的风险。

主要观点

1. 北京自住型商品房政策推进力度超预期：

   • 北京在2013年底和2014年分别完成2万套和5万套自住型商品房供地目标。
   • 自住型商品房将占北京市年商品住宅成交的50%，主要以90平方米以下为主，价格比同地段商品房低30%。
   • 政策旨在抑制房价过快上涨，北京新建商品住宅价格同比上涨20.6%，为全国第一。

2. 政策对商品房市场的影响：

   • 自住型商品房用地占当天出让住宅用地的53%，总用地的43%，可能挤占普通商品房用地。
   • 增加自住型商品房供应将推升房企拿地成本，倒逼普通商品房高端化。
   • 市场化的商品房供应将减少，可能推升中高端商品房房价，与政府调控初衷不符。

3. 鼓励企业利用自留地建自住商品房：

   • 北京鼓励企业利用自留地建设自住型商品房，以扩大整体供地规模。
   • 该政策可能借鉴深圳经验，加速工业用地向商品房用地的转化。

4. 深圳城市更新经验：

   • 深圳是全国最早出台城市更新办法的城市，允许权利人补缴地价款后将旧工业区等改造为住宅、商业等用途。
   • 该政策突破传统土地招拍挂限制，适用于旧工业区、旧商业区、城中村等。
   • 深圳土地资源紧张，人口密度高，亟需盘活存量用地。

5. 相关企业受益：

   • 北京拥有较多自留地的企业如金隅股份、空港股份、电子城等将受益。

关键信息

北京自住型商品房供地目标

• 2013年底完成2万套，2014年完成5万套。
• 近6年年均成交约10万套，自住型商品房供应量占年成交的50%。

自住型商品房特征

• 套型面积以90平方米以下为主，不超过140平方米。
• 销售均价比同地段商品房低30%。
• 购房资格较广，包括市户籍无房家庭、限价房轮候家庭等。
• 转让期限为5年，增值部分需按差价的30%交纳土地收益等价款。

供地情况

• 11月4日北京出让8宗土地，其中6宗用于自住型商品房，面积58.6万平方米，总规划建筑面积118.3万平方米。
• 保障房和自住型商品房面积占比达72.6%。
• 东坝地块配建5万平自住型商品房，售价需达4.7万元/平才能收回成本。

深圳城市更新政策

• 2009年出台《深圳市城市更新办法》，鼓励权利人自行改造旧工业区、商业区等。
• 拆除重建类项目需补缴地价款，但容积率低于2.5的部分可免缴。
• 深圳土地供应紧张，近5年年均供应约340万平方米，成交约300万平方米。

土地财政与城市更新

• 深圳建设用地占全市陆域面积的44.9%，远高于北京（21%）和上海（40%）。
• 2010-2015年城市更新改造规模约180.6平方公里，其中拆除重建约23平方公里。
• 深圳是全国唯一一个土地国有化的城市，土地改革阻力较小。

风险提示

• 自住商品房政策推进低于预期。
• 房地产调控政策大幅变化。

投资评级

• 领先大市：未来6个月投资收益率领先沪深300指数10%以上。
• 同步大市：未来6个月投资收益率与沪深300指数变动幅度在-10%至10%之间。
• 落后大市：未来6个月投资收益率落后沪深300指数10%以上。

分析师信息

• 万知：SAC执业证书编号S1450513070002，联系方式：wanzhi@essence.com.cn，010-66581690。
• 何益臻：SAC执业证书编号S1450513080005，联系方式：010-66581695。

相关报告

• 成交维持高位：一线环比下降，二线回升（2013-11-04）
• 调控方向符合预期（2013-10-31）
• 成交量环比小幅回落，二、三线城市降幅较大（2013-10-28）

公司评级体系

• 收益评级：

  • 领先大市：未来6个月投资收益率领先沪深300指数10%以上。
  • 同步大市：未来6个月投资收益率与沪深300指数变动幅度相差-10%至10%。
  • 落后大市：未来6个月投资收益率落后沪深300指数10%以上。

• 风险评级：

  • A：正常风险，未来6个月投资收益率波动小于等于沪深300指数波动。
  • B：较高风险，未来6个月投资收益率波动大于沪深300指数波动。

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