房地产行业专题研究：海外：美国住宅市场2024年回顾及展望_17页_933kb

美国住宅市场2024年回顾及2025年展望总结

核心内容概述

2024年，美国住宅市场在高利率和高房价的双重压力下整体表现较为平稳，但新屋与成屋市场呈现明显分化。新屋市场相对稳定，成交量和占比有所提升，而成屋市场则因供给不足和价格高企而表现疲软，成交量创历史新低。2025年，市场预计将经历进一步的调整，成屋价格或出现松动，新屋销售占比有望稳步增长。

主要观点

1. 2025年市场展望

• 成屋价格可能松动：成屋市场可能从卖方市场转向买方市场，房价或出现回调，住房可负担性有望边际改善。
• 新屋占比稳中有增：开发商持续增加低总价房源供给，配合折扣和低利率贷款支持，新屋市场吸引力增强，成交占比有望提升。
• 抵押贷款利率维持高位：30年期固定抵押贷款利率仍处于历史高位，抑制部分购房需求，需持续关注美联储降息节奏和幅度。

2. 2024年市场回顾

• 销售表现：全年总房屋成交套数为474.6万套，同比微降0.4%。成屋销量创历史新低，新屋销量则略有增长。
• 房价走势：成屋价格全年保持正增长，5-6月刷新历史新高；新屋价格略有回调，但整体仍处于高位。
• 住房可负担性恶化：住房购买力指数接近历史最低点，购房者经济压力上升，抑制了市场活力。

关键信息

供给端

• 整体库存增加：2024年末，总库存为164.4万套，同比增长14.3%。
• 成屋库存偏紧：成屋库存为115.0万套，去化月数为3.3个月，远低于市场合理水平。
• 老库存积压问题突出：54.5%的成屋挂牌超过60天仍未售出，主要集中在房屋条件差、位置不佳及定价过高三类房源。

需求端

• 住房供给缺口大：截至2024Q3，住房供给缺口达370万套。
• 首次购房者比例下降：2024年12月首次购房者占比降至24%，为历史最低。
• 需求受抑制：高房价和高利率导致购房意愿下降，尤其是首次购房者和刚需群体。

利率与政策

• 利率锁定效应：多数房主仍持有低利率房贷，不愿出售房屋重新贷款。
• 抵押贷款利率高位运行：2025年1月30年期固定抵押贷款利率为6.96%，处于历史高位。
• 美联储降息预期减弱：通胀压力和经济基本面制约降息节奏，可能影响2025年利率走势。

成屋市场挑战

• 供给不足：成屋有效供给不足，去化周期短，库存结构不合理。
• 业主挂牌意愿弱：超过半数房主不愿出售房屋，主要原因是房贷已还清、满意现有房屋、房价过高及低利率房贷吸引力。

新屋市场趋势

• 小户型住宅供给增加：开发商加大低总价小户型供应，有助于提升市场可负担性。
• 技术应用推动效率：模块化住宅、3D打印技术等手段降低成本，加快建设速度。
• 新屋对成屋溢价率下降：2024年新屋对成屋溢价率为4%，较历史高点明显下降，推动成交占比提升。

风险提示

• 美联储政策超预期收紧：可能进一步推高房贷利率，抑制市场复苏。
• 楼市复苏不及预期：高房价和高利率可能持续压制需求，导致市场回暖缓慢。
• 特朗普政策不确定性：遣返移民和提高关税可能增加劳动力和建材成本，影响住房供应和价格。

图表与数据支持

• 图表1-3：展示总房屋销售、新屋和成屋成交量及同比增速。
• 图表4-10：反映成屋价格走势、Case-Shiller房价指数、住房购买力指数等关键指标。
• 图表11-13：分析成屋挂牌天数、库存结构及供需变化。
• 图表14-33：呈现新屋成交占比、溢价率、供给缺口、新挂牌房源、降价房源及活跃房源变化趋势。

结论

2025年美国住宅市场预计将经历成屋价格的松动和新屋市场的稳步增长，但高利率与高房价的矛盾仍可能影响市场复苏速度。政策变动和经济基本面是关键变量，需持续跟踪。