2022-03-22-世联评估-世联评估城市快报_深圳_（2022年3月）_31页_3mb

// 深圳楼市总结

住宅市场

• 新房方面：均价68,269元/㎡，环比跌1.5%；成交1,959套/20.5万㎡，环降45.2%，3个月连续下滑。
• 二手方面：均价61,451元/㎡，环比跌0.2%，4个月连续下滑至十四年新低；成交量872套/8.2万㎡，环比降44.0%。
• 租赁市场：租金91.2元/㎡，环比跌3.2%；租售比674倍，年化回报率约1.7%，投资吸引力低。

商业与办公市场

• 商业（含公寓）：一手价格54,319元/㎡，环比跌12.5%；成交13,729㎡，环比跌83.4%。可售量236.6万㎡，去化周期48.2月，库存压力大。
• 写字楼：一手均价38,430元/㎡，环比跌30.4%；成交15,328㎡，环比跌45.0%。可售量151.7万㎡，去化周期66.5月，供过于求显著。

政策松动

• 住房政策：发改委发布《服务业“十四五”规划》，提出租购并举、保障性租赁住房发展。
• 贷款政策：公积金缴存范围扩大（含灵活就业人员），放宽房贷新政（如首付比例下调）、认贷不认房。
• 土地市场：2月推出两宗商用地，成交一宗工业用地，挂牌底价7480万元。
• 抑制投资投机：区间规则（如“黑榜”项目限售）、调整限购限贷，限制非普通住宅（面积不超144㎡）首改贷审批。

市场展望

深圳楼市遭遇淡季叠加调控压力，成交持续下滑。核心城市库存不足（住宅去化周期仅6.6月），显示供应不足。但商用物业库存积压，去化周期长达近5年，需警惕价格下跌风险。中央及地方政府已出台多项救市政策，如保障性租赁住房专项贷款支持、预售资金监管优化等，政策导向偏向刚需与改善性需求释放。

投资建议

• 强一线城市住宅库存偏低，核心地段资产抗跌，可关注优质旧改项目。
• 商业与写字楼市场供应过剩，短期需谨慎。
• 政策红利下保障性租赁住房需求增长，长期看好相关领域。