世联评估城市快报_深圳_（2022年1月）-29页_7mb

中国房地产市场发展报告（2022年1月）

核心内容概述

本报告主要分析了2021年12月全国及深圳房地产市场的发展情况，涵盖住宅、商业、办公等市场类型，同时对政策动态、市场走势及未来展望进行了深入探讨。整体来看，全国楼市在2021年12月呈现房价下跌、成交量反弹的态势，深圳市场则表现出住宅成交活跃、库存压力较小的特点，但商业和办公市场库存压力较大，面临供过于求的挑战。

主要观点与关键信息

全国楼市综述（2021年12月）

• 房价普跌：世联EVS存量住宅加权均价为24,821元/m²，环比下跌0.15%。
• 成交量反弹：全国存量住宅成交面积环比上升20.8%，其中一线城市上升14.2%，二线城市上升15.2%，三四线城市上升25.9%。
• 政策支持：央行全面降准，释放长期资金约1.2万亿元，推动楼市政策底显现。多地出台稳楼市政策，如落户补贴、贷款贴息等。
• 房地产税试点：2022年房地产税试点将全面铺开，对热点城市住宅、商铺、写字楼等市场造成深远影响。

深圳楼市一览

• 住宅市场：新建住宅均价57,961元/m²，环比上涨9.9%；存量住宅均价61,943元/m²，环比下跌0.4%。
• 库存去化周期：新建住宅库存去化周期仅为6.6个月，远低于调控目标区间（12～18个月），显示商品住宅严重供不应求。
• 成交区域：关外区域（如深汕合作区）成为主要成交区域，占比达83%；宝安区成交领先，南山为成交主力区域。
• 成交主力产品：80～100平方米产品是成交主力面积段，占全市总成交套数的56%；300～450万总价段占25%。

商业市场

• 一手商业市场：均价66,375元/m²，环比上涨4.8%；但成交面积环比大跌68.2%。
• 库存压力：新建商业物业可售面积242.9万平方米，库存去化周期45.2个月，库存压力山大。
• 政策支持：深圳允许商业用途调整为居住用途，以缓解库存压力。

办公市场

• 一手写字楼市场：均价50,699元/m²，环比上涨0.3%；成交面积39,468平方米，环比上升18.7%。
• 库存去化周期：达到76.8个月，远超正常水平，显示市场供过于求。
• 租赁市场：甲级写字楼平均租金保持在200元/m²·月，静态租赁回报率3.6%；空置率下探至19.9%，但未来两年仍面临较大压力。

深圳市场重点数据

住宅市场

• 新建住宅供应：12月新增供应8,293套/90.10万平方米，环比下降19.2%。
• 成交情况：12月成交3,665套/37.6万平方米，环比下降35.1%。
• 成交量冠军：深汕合作区的华润置地·半山润府，成交256套。
• 成交金额冠军：福田区的海德园，成交金额20.76亿元。

商业市场

• 一手商业成交：成交面积21,876平方米，环比大跌68.2%。
• 销量TOP25：和昌·拾里花都（25套）居首，前海中集国际商务中心（14套）以均价97,200元/m²位列第三。

办公市场

• 一手写字楼成交：成交面积39,468平方米，环比上升18.7%。
• 销量TOP10：润启科技大厦（24,909平方米）居首，华侨城·新玺（3,366平方米）以均价137,073元/m²位列第二。

关键政策资讯

• 房地产税试点：2022年将启动，对热点城市住宅、商铺、写字楼等市场产生深远影响。
• 深圳不动产登记条例：引入第三方审查机构，明确居住权登记与抵押权预告登记。
• 深圳公共住房收购操作规程：调整收购价格构成，增加第三方审核机制，明确收购价格下浮率。
• 深圳重大项目计划：2022年重大项目申报启动，2021年1-10月完成率已达91.4%。
• 地铁建设：深圳地铁21、24、25、27号线规划公示，推动城市交通发展。
• “商改租”试点：深圳发布政策，推动商业用房改建为租赁住房，以缓解住房紧张问题。

市场展望

• 全国市场：2022年一季度市场环境有望迎来边际改善，呈现“均价平稳，两极分化”态势。
• 深圳市场：住宅市场供不应求，需加快供应；商业和办公市场库存压力大，预计未来两年供过于求问题将加剧，租金和空置率仍可能保持低位。
• 政策导向：政府推动保障性住房建设，支持商品房市场满足合理住房需求，同时加强房地产税试点准备，引导市场理性发展。

总结

2021年12月，全国楼市呈现房价下跌、成交量反弹的趋势，深圳作为重点城市，住宅市场表现活跃，库存去化周期短，显示供不应求；商业和办公市场则面临库存压力，未来两年供过于求问题将更加突出。政策层面，房地产税试点将启动，政府加强保障性住房建设，推动市场健康发展。深圳市场在政策支持下，有望在2022年一季度迎来边际改善，但长期来看，需关注市场供需平衡及政策对房价和租金的影响。