2022-01-14-世联评估-世联评估城市快报_深圳_（2022年1月）_29页_7mb

深圳楼市12月总结

住宅市场

• 新房市场：

  • 成交均价57,961元/㎡，环比上涨9.9%；网签量（套数）环比下降35.1%。
  • 南山区与宝安区成交流量领先，主力户型80-100㎡，总价段300-450万居成交主力。
  • 成交结构以刚需及改善型产品为主，深汕合作区新盘表现突出。

• 存量房市场：

  • 成交均价61,943元/㎡，环比下降0.4%；网签量环比下滑6.1%。
  • 库存去化周期仅6.6个月，供需错配显著。
  • 租赁市场租金环比下降3.9%，租金收入支撑率低（投资回收期超57年）。

商业市场

• 一手市场：

  • 商务公寓成交均价66,375元/㎡，环比上涨4.89%；成交面积环比大跌68.2%。
  • 核心区域南山、罗湖成交流量集中，但政策推动商改租缓解过剩矛盾。

• 存量物业：

  • 商业租金趋稳，优质商圈租金保持高位（如深圳国际会展中心最优惠层租金763元/㎡/月）。
  • 整体空置率呈下降趋势，核心商圈需求稳定。

甲级写字楼

• 成交环比小幅增长，均价50,699元/㎡，环比微涨0.3%。
• 租金止跌保持在200元/㎡/月，空置率回落至20%，但长期供应过剩风险加剧，预计未来租金波动性增加。

政策与数据

• 政策动态：

  • 深圳发布《不动产登记条例》取消楼花抵押，推动登记流程优化。
  • 推出“保障性租赁住房”，新增房源改造成公寓，完善住房供给结构。
  • 优化限购和共有产权住房政策，调整收入与财产准入标准。

• 经济基础：

  • 2021年深圳经济总量国内第三，总人口超2200万，长期刚需支撑市场。
  • 限售、去库存等政策共性特征显著，2021年存量房成交同比腰斩至40699套。

结论

深圳住宅市场供需矛盾突出，新房成交活跃与存量低成交形成反差；商业市场在结构分化中显现过剩风险；产业升级牵引土地供应变化。未来政策调整需防范市场波动，平衡房价与租赁体系。