房地产行业天风问答系列：如何看待明年物业板块的投资机会-20211218-天风证券-16页_696kb

房地产行业：物业板块投资机会分析

核心内容

2021年，物业行业在政策引导和市场推动下经历了显著变化，展现出更高的规范化、市场化和多元化发展趋势。同时，行业面临一定的估值压制因素，但从中长期看，其基本面依然向好，具备良好的增长潜力。

主要观点

1. 政策面持续向好，引导行业可持续发展

• 政策逐步推动物业行业向规范化、市场化方向发展，提升管理水平和服务质量。
• 通过政策引导，提升物业覆盖率和老旧小区改造，进一步提高存量住房的物业管理渗透率。
• “十四五”规划强调加强物业服务监管，提升服务质量和标准化水平。

2. 行业规模层级明显，集中度提升

• 上市物管公司合约及在管面积持续高速增长，大型物管公司规模分化明显，平均合约及在管面积显著高于行业均值。
• 第三方外拓比例逐年上升，从2017年的40%提升至接近60%，成为物管公司低成本扩大管理规模的重要方式。
• 收并购成为物管企业快速扩张的重要手段，有助于实现区域和业态的覆盖。

3. 非住业态占比维持高位，多元化发展

• 上市物管公司积极布局商业写字楼、产业园区、医院、学校等非住宅业态，提升多元化经营能力。
• 头部物管公司成立商管品牌，通过标准化管理提升运营能力，未来非住宅业态有望成为稳定收益来源。

4. 产业链整合与跨界并购

• 物管企业通过横向、纵向整合及跨界并购拓展业务边界，提升综合服务能力。
• 头部物管公司具备较强的估值优势，能够有效消化被并购企业估值较低的问题，并通过系统化改造、科技赋能等方式提升运营效率。

5. 毛利率分化，成本管控成效显著

• 毛利率呈现分化趋势，大型物管公司毛利率高于中型和小型公司，显示其更强的盈利能力。
• 销管费率持续下降，反映行业运营效率提升，盈利能力增强。

关键信息

抑制估值的因素

1. 关联公司信用风险：

   • 2021H1样本物管公司约40.6%的在管面积来自关联方，非业主增值服务收入占比接近17.4%。
   • 估值压制因素在于对关联方的依赖，随着第三方外拓比例上升，这种依赖将逐步降低。

2. 竣工交付面积低于预期：

   • 全国商品房销售面积和销售额同比增速放缓，预计2022年竣工面积增速仍承压。
   • 开发投资负增长预期下，物业行业高增速预期或与实际竣工交付增速不匹配，对行业营收和利润增长形成压力。

业绩预期与估值修复

• 行业一致预期显示，22、23年度物管企业盈利预测有所下调，但市场预期已基本反映行业风险。
• 物管板块整体估值处于阶段性历史底部，中长期看行业基本面良好，估值有望修复。

投资建议

• 重点关注：母公司实力强、经营稳健的大中型物管公司，如碧桂园服务、保利物业、中海物业、招商积余。
• 关注独立外拓能力强的公司：如旭辉永升服务、金科服务。
• 策略性关注商管业态经营能力强的公司：如华润万象、宝龙商业。

风险提示

• 物管费收缴不及时：可能导致应收账款堆积，影响盈利。
• 人员成本上涨：可能侵蚀毛利率，拉低净利率。
• 并购整合不及预期：可能影响公司运营效率和盈利能力。

总结

物业行业正经历从政策引导、行业整合到多元化发展的多重转型，尽管面临一定的估值压制因素，但随着行业集中度提升、非住宅业态释放潜力以及增值服务探索深入，行业仍具备较高的增长空间。建议投资者关注具备较强综合实力和独立外拓能力的头部物管公司，同时留意行业政策变化和风险出清情况。