20211218-天风证券-房地产_天风问答系列_如何看待明年物业板块的投资机会_16页_1mb

房地产行业：物业板块投资机会分析

核心内容

2021年物业行业在政策引导下持续向好，行业集中度提升，多元化发展加速。随着政策支持和市场拓展，物管公司规模不断扩大，盈利模式逐步优化，未来增长潜力显著。然而，行业仍面临估值压制和业绩预期修正的压力，需关注相关风险因素。

主要观点

1. 政策导向持续向好，行业规范化和市场化加速

• 政策鼓励物业行业提升管理和服务水平，推动行业可持续发展。
• 地方政府出台多项措施，规范物管行为，提升服务质量，推动行业市场化进程。
• 随着老旧小区改造和物业覆盖率提升，存量住房物管渗透率有望进一步提高。

2. 行业集中度提升，规模化发展显著

• 上市物管公司合约和在管面积持续增长，行业规模效应明显。
• 大型物管公司合约与在管面积显著高于行业均值，集中度进一步提升。
• 第三方外拓比例逐年上升，成为物管公司低成本扩张的重要方式。

3. 多元化业态发展，非住业务占比维持高位

• 物管公司积极布局商业写字楼、产业园区、医院、学校等非住宅业态。
• 头部企业通过成立商管品牌提升运营能力，形成良好的品牌积累。
• 多元化经营板块有望成为稳定的收益来源。

4. 收并购与外拓双轮驱动，行业整合趋势明显

• 收并购成为物管公司快速扩张的重要手段，尤其在大型公司中表现突出。
• 通过系统化改造、科技赋能等方式，提升被并购标的的运营效率。
• 行业整合效果将影响公司未来的盈利能力和市场地位。

5. 毛利率分化，成本管控成效显著

• 毛利率逐年上升，销管费率下降，显示行业盈利能力增强。
• 大型物管公司毛利率显著高于中型和小型公司，体现规模效应。
• 随着行业集中度提升，毛利率差异或进一步加大。

关键信息

1. 抑制估值的因素

• 关联公司信用风险：约40.6%的在管面积来自关联方，非业主增值服务收入占比接近17.4%，整体营收约58%来自关联方。随着第三方外拓比例上升，关联依赖度有望降低。
• 竣工交付面积低于预期：全国商品房销售面积和销售额增速放缓，预计2022年开发投资同比负增长，竣工交付面积可能不及预期，影响物业在管面积和营收增长。

2. 业绩预期修正情况

• 2021年和2022年有10家物管公司盈利预测下调，2023年有12家下调。
• 从整体来看，行业一致预期与市场对物管行业影响的预期基本一致，估值压制或已体现。
• 物管板块整体估值处于阶段性历史底部，中长期向好趋势不变。

3. 投资建议

• 重点关注大中型物管公司：如碧桂园服务、保利物业、中海物业、招商积余等，其母公司实力强，经营稳健。
• 关注具备独立第三方外拓能力的物企：如旭辉永升服务、金科服务，具备较强市场拓展能力。
• 策略性关注商管业态公司：如华润万象、宝龙商业，其在商业运营方面具备较强能力。

风险提示

• 物管费收缴不及时：可能导致应收账款堆积，影响利润。
• 人员成本上涨：会侵蚀毛利率，影响净利率。
• 并购整合不及预期：可能影响公司运营效率和盈利能力。

结论

物业管理行业正处于成长初期，未来随着住宅物管集中度提升和非住宅业态潜力释放，行业仍将保持高成长性。尽管面临短期估值压制和业绩预期修正压力，但长期来看，行业基本面向好，具备较大投资潜力。