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五月物业市场报告总结：资本风口与并购浪潮指数

核心内容

本报告由观点指数研究院发布，聚焦2019年国内14家已上市物业服务企业的营收与净利增长，以及行业在增值服务和并购扩张方面的趋势。报告指出，物业服务行业正在经历快速整合与多元化发展，企业通过拓展增值服务和进行收并购来提升市场竞争力和盈利能力。

主要观点

1. 营收与净利增长显著

• 整体表现：2018年，14家已上市物业服务企业均实现营收与净利增长，仅祈福生活服务营收出现负增长。
• 增长亮点：彩生活营收增长达121.87%，碧桂园、雅生活服务净利润增长均超过100%。
• 驱动因素：企业规模扩张（在管面积增长）是业绩增长的重要因素，但增值服务的高毛利率也逐渐成为盈利增长的关键。

2. 增值服务成为盈利新引擎

• 增值服务定义：包括社区金融、零售、教育、养老、旅游等，围绕社区开展的多元化业务。
• 毛利率对比：
  • 物业管理服务毛利率：一般不超过40%（如碧桂园服务为31.9%）。
  • 增值服务毛利率：普遍高于物业管理服务，如新城悦社区增值服务毛利率达81.7%。
• 发展意义：增值服务不仅提升了企业盈利能力，也为物业服务企业开辟了新的增长路径。

3. 多元化业务探索与“物业服务+”模式

• 业务拓展方向：物业服务企业正尝试“物业服务+”模式，涉足新零售、金融、租赁、教育、养老、农业等领域。
• 典型案例：
  • 保利物业：推出“和悦会”社区养老平台，规划到2020年建设70家和悦会和4000张床位。
  • 彩生活：推出“彩惠人生”社区消费平台，2018年底累计成交金额达7090万元，抵扣物业管理费3620万元。
• 政策支持：国务院鼓励探索“物业服务+养老服务”模式，为行业多元化发展提供政策依据。

关键信息

1. 企业更名趋势

• 新城悦：4月1日更名为“新城悦服务集团有限公司”，反映其从传统物业向综合服务集团转型。
• 佳兆业物业：4月26日更名为“佳兆业美好集团有限公司”，强调其转型为现代社区智能生活服务提供商。
• 碧桂园服务：5月13日更名为“碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司”，突出“服务+科技”战略。

2. 并购扩张持续进行

• 雅生活服务：
  • 2019年2月收购青岛华仁物业（570万平方米）和哈尔滨景阳物业（978万平方米）。
  • 3月收购广州粤华物业（3000万平方米），累计交易代价4.43亿元。
  • 未来重点布局长三角、成渝、京津冀、长江中游城市群和渤海城市群。
• 佳兆业物业：4月12日收购嘉兴大树物业60%股权，获得790万平方米在管面积。
• 其他企业：
  • 绿城服务收购澳大利亚教育公司（6720.42万澳元）。
  • 中奥到家收购广西辉煌房地产咨询集团（累计交易代价1亿元）。
  • 新城悦收购上海数洲信息科技（交易代价0.299亿元）。

3. 资本市场活跃

• IPO与上市：2018年以来，雅生活、南都物业、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务、滨江服务、奥园健康等8家企业在A股或港股上市，为历年最多。
• 融资用途：首次发行募资总额超85亿港元，其中66.1%用于收购扩大规模。
• IPO进程：蓝光嘉宝物业、保利物业、鑫苑物业、建业新生活、新大正物业等正筹备IPO，新大正物业若成功上市，将成为A股第二家上市物业企业。

结论

物业服务行业正从传统的“管理”向“服务”转型，同时通过收并购和IPO快速扩大规模，提升市场话语权。增值服务因其高毛利率成为企业盈利的重要增长点，推动行业向多元化、智能化方向发展。未来，物业服务企业需在找准自身定位和构建多元化业务模式上持续发力，以应对日益激烈的市场竞争。