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房地产新发展模式分析总结

核心内容

房地产新的发展模式是在我国进入新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局的背景下提出的，是扩内需、转方式、调结构的重要支点。2021年底中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”，其内涵包括：市场参与主体行为的转变、房地产行业继续发挥经济支柱作用的新内涵以及房地产行业新的基本制度。

主要观点

1. 消费者行为转变：由买房转向租购并举

• 过去购房为主：由于城镇化进程、房价上涨和置业文化影响，居民住房消费以购房为主。
• 当前租房成为新选择：随着房价高企、购房门槛提高，大城市租房逐渐成为普遍现象，尤其适合新市民、低收入群体和高收入群体中因工作变动或子女教育需求而选择租房的人群。
• 租购并举成为趋势：租赁在发达经济体中是重要住房供给方式，我国部分城市已进入存量房时代，租赁市场正在逐步完善。

2. 房企行为转变：由追求速度转向注重品质

• “三高”模式终结：过去房企依赖高负债、高杠杆、高周转模式扩张，但当前融资监管收紧、销售市场冷淡，使该模式难以为继。
• 品质红利时代来临：未来房企利润将更多依赖产品和服务品质的提升，以获取溢价和提高净利率。
• 政策支持品质提升：2023年住建部明确提出“大力提高住房品质”，推动房地产向“好房子、好小区、好社区”发展。

3. 政府行为转变：财源面临切换

• 过去依赖土地财政：地方政府长期通过土地出让和房地产相关税收获取财政收入，占地方综合财政收入的47.1%。
• 未来财源多元化：随着三四线城市库存高企、人口净流出，土地财政贡献下降，地方政府需通过发展新经济、开源节流来实现财政转型。

关键信息

1. 房地产对经济的贡献将由“建房”转向“空间服务”

• 存量房屋提质改造：约2亿栋房屋楼龄超过20年，需进行“三个革命”（楼道、环境、管理）提升品质。
• 房地产中介服务：二手房交易规模逐年扩大，2020、2021年均超7万亿元，中介服务成为重要增长点。
• 物业管理服务：随着政策支持和房屋竣工面积增加，物业管理对经济的贡献将显著上升。
• 生活服务衍生：围绕住宅衍生的养老、托幼、教育、家政等服务需求增加，成为新的经济增长点。

2. 房地产行业新的基本制度

• 商品房预售制度升级：强化预售资金监管，防止资金抽逃，确保项目完工交楼。
• 非标融资转向标：2018年资管新规实施后，非标融资显著下降，政策明确支持标准化融资方式。
• 政策支持现房销售：多地试点现房销售，减少购房者风险，推动预售制度进一步完善。

3. 数据支持

• 住房自有率：多数省份住房自有率超过85%，北京、上海等一线城市相对较低。
• 商品房需求预测：未来十年仍有年均13~14亿平米的商品房需求。
• 土地出让金分布：2022年TOP100城市占全国土地出让金总额的83.1%，其余城市仅占16.9%。
• 租金回报率：2022年上半年中国重点50城租金回报率仅为1.95%，低于国际平均水平。

风险提示

• 经济恢复不及预期
• 全球经济超预期变化
• 政策不确定性
• 国际经验适用性风险
• 病毒变异具有不确定性

图表目录

• 图1：三次人口普查中我国城市人均住房间数及城镇化率情况
• 图2：1998年房改以来全国商品住宅销售均价变化情况
• 图3：2004年以来个人住房贷款余额及增速
• 图4：2003-2022年各类资产年均收益率
• 图5：2020年底全国各地城镇家庭户租赁房比重
• 图6：世界各地住房租赁比率
• 图7：国际主要大城市租赁人口比重
• 图8：房地产开发企业的杠杆种类
• 图9：过去房地产ROE主要靠的是周转和杠杆
• 图10：我国居民购房观念升级进程图
• 图11：典型发达经济体房地产行业增加值占GDP比重
• 图12：2020年按住房建成时间分的家庭户住房状况
• 图13：人口出生率不断下降、城镇化快速突破65%
• 图14：房地产市场拿地、新开工、销售陆续见顶
• 图15：2015年前后，深圳、上海、北京进入存量房时代
• 图16：2011-2023年美国二手房流通率变化
• 图17：石家庄、大连和济南的物业管理业占GDP比重变化
• 图18：全国65岁以上老年人口数量及占比
• 图19：中国香港商品房预售制度多次调整
• 图20：2018年开始委贷显著降低

表格目录

• 表1：各省、直辖市和自治区住房自有率
• 表2：部分省份和城市“十四五”期间保障性租赁住房供应计划
• 表3：典型房企销售金额同比增速
• 表4：2015-2022年房地产相关收入占地方综合财政比重
• 表5：2022年全国100城土地出让金占全国比重
• 表6：2021年房地产业拉动作用测算
• 表7：未来我国住房市场需求测算
• 表8：2017-2018年房企主要融资渠道规模及占比