公募REITs行业2026年度策略报告_资产为王_重视节奏_29页_3mb

公募REITs 2026年度策略报告总结

核心内容概述

本报告总结了2025年公募REITs市场的发展情况，并展望了2026年的投资策略。2025年REITs市场呈现“先扬后抑、板块分化”的趋势，政策支持、市场扩容及一二级市场联动是主要驱动力。2026年投资策略聚焦“资产为王，重视节奏”，强调资产质量与市场节奏的结合，以应对市场变化和风险。

2025年市场总结

1.1 顶层设计：政策基础进一步完善

2025年我国REITs监管政策呈现系统化推进与深度扩容态势，聚焦“常态化与扩围、互联互通、多层次市场”三大方向。

• 发行常态化与资产扩围：发改委782号文和991号文推动REITs扩围，将体育场馆、酒店、商业办公设施等纳入底层资产范围。
• 构建多层次市场：交易所优化扩募规则，支持“首发+扩募”双轮驱动，推动REITs与持有型不动产ABS协同发展。
• 市场互联互通：研究推动REITs纳入沪深港通标的，引入社保、年金等长期资金。

1.2 二级市场：由强转弱下的资产分化

2025年二级市场经历了多个阶段的变化，从年初的强势上涨到下半年的震荡下行，资产表现分化明显。

• 第一阶段（2024年12月-2025年1月中旬）：无风险利率下行，REITs配置需求上升。
• 第二阶段（2025年1月中旬-3月底）：资产荒背景下，REITs赚钱效应明显，吸引交易资金。
• 第三阶段（2025年4月）：中美关税与一季报冲击，消费类REITs上涨，园区类下跌。
• 第四阶段（2025年5月-6月）：市场热度持续，一二级市场螺旋上升。
• 第五阶段（2025年7月-8月）：市场压力较大，板块下跌明显。
• 第六阶段（2025年9月-12月）：新发项目减少，市场关注度下降，震荡下行。

1.3 一级市场：从“闭眼打新”到“赛道精选”

2025年一级市场发行数量和募集规模均创新高，但市场热情有所降温。

• 发行情况：首发项目77只，募集规模2224.66亿元；扩募项目6只，募集77.34亿元。
• 打新热度：全年网下认购倍数达164倍，平均打新户数478个，创下历史新高。
• 趋势变化：下半年一二级价差缩小，打新收益下降，部分项目出现破发。

1.4 资产基本面：运营仍在分化，博弈预期改善

不同资产类型表现差异显著，基本面稳健的资产表现较好，而依赖宏观复苏的资产承压。

• 保租房、公用事业资产：依托刚性需求保持韧性，租金稳定，是市场“压舱石”。
• IDC、消费类资产：凭借长协锁定和业态升级实现业绩稳健。
• 交通、产业园：受宏观复苏及区域经济影响，表现承压。

2026年投资策略展望

2.1 一级策略：资产为王

• 精选优质资产：应关注基本面稳健、估值合理、一二级利差空间较大的项目。
• 关注持有型不动产ABS：作为多层次REITs市场的重要组成部分，有助于缓解机构欠配压力。
• 关注商业REITs机会：市场从“基础设施单赛道”迈向“基础设施+商业不动产双轮驱动”，商业REITs潜在空间巨大。

2.2 二级策略：重视节奏

• 利率敏感资产：把握利率波动带来的波段机会，十年期国债走势将围绕“低利率中枢+震荡分化”展开。
• 稳健赛道托底：优先配置基本面韧性高的资产，如保租房、公用事业。
• 关注困境反转：寻找基本面有边际改善且估值有性价比的资产。
• 把握关键节点：如扩募、分红、解禁等，这些事件可能带来市场行情波动和交易机会。

关键信息总结

• 市场表现：2025年REITs整体上涨15.5%，为上市以来第二高涨幅。
• 政策支持：REITs资产范围扩大，政策环境逐步完善。
• 市场分化：不同资产表现差异显著，需关注资产基本面。
• 投资节奏：2026年应重视市场节奏，把握利率波动、资产轮动及关键事件带来的机会。
• 一级市场变化：从“闭眼打新”转向“赛道精选”，打新收益下降，需更理性参与。
• 二级市场变化：波动率趋于稳定，夏普比率改善，成为大类资产配置中的重要部分。

风险提示

• 二级市场价格波动风险：市场体量小，投资人策略单一，可能引发较大波动。
• 政策调整风险：REITs立法、税收、信息披露等制度尚待完善，政策变化可能影响市场发展。
• 信息滞后风险：研究报告使用的公开资料可能存在信息更新不及时或滞后。