20220919-东吴证券-房地产行业跟踪周报_新房成交降幅扩大_苏州放宽限购政策被紧急叫停_17页_920kb

报告摘要

房地产行业跟踪周报总结

核心内容概述

本周房地产行业整体表现疲软，房地产板块（SW）周涨幅为 -3.84%，略高于沪深300（-3.94%）和万得全A（-4.85%），但未能跑赢大盘。房地产市场持续承压，新房和二手房成交面积均出现环比和同比下滑，行业库存和去化周期维持高位。土地市场供应和成交面积大幅减少，楼面价略有上升，但溢价率持续走低。融资方面，房企信用债发行规模环比上升，但同比仍呈下降趋势。政策层面，多个城市尝试放松限购政策，但多数政策被紧急叫停或调整，显示政策调控仍处于谨慎阶段。

主要观点

房地产市场表现

新房成交：本周60城新房成交面积为267.5万平，环比下降7.8%，同比下降51.4%；2022年9月1日-9月16日累计成交659.5万平，同比下降45.3%。2022年累计成交14155.4万平，同比下降41.8%。
二手房成交：本周20城二手房成交面积97.8万平，环比下降11.8%，同比下降13.2%；2022年9月1日-9月16日累计成交252.1万平，同比下降7.9%。2022年累计成交4537.5万平，同比下降28.1%。
库存与去化周期：16城新房累计库存10318.2万平，环比微增0.1%，同比增加9.2%；去化周期为13.2个月，环比增加0.9个月，同比增加3.4个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为10.1个月、14.3个月、30.9个月，环比分别增加0.5个月、1.3个月、1.2个月。

土地市场情况

土地供应：2022年9月12日-18日，百城土地供应数量为351宗，环比下降54.1%，同比下降56.8%；供应建筑面积为1693.2万平方米，环比下降68.5%，同比下降70.8%。
土地成交：2022年9月12日-18日，百城土地成交建筑面积为1157.6万平方米，环比下降52.7%，同比下降68.3%；成交楼面价为1006元/平，环比上升9.6%，同比下降68.9%；土地溢价率为2.3%，环比下降3.5个百分点，同比下降0.2个百分点。

融资情况

本周房地产境内信用债发行规模为67.89亿元，环比上升25.8%，同比下降64.2%。2022年9月1日-16日累计发行信用债160亿元，2022年至今累计发行信用债3642.3亿元，同比下降15.4%。
无新增公募REITs发行，国泰君安东久新经济REIT和临港创新产业园REIT已进入发售阶段，公众投资者配售比例创历史新低。

关键政策动态

苏州限购政策调整：9月14日，苏州宣布放宽非本地户籍居民购房政策，取消社保证明和个税证明要求，但限购1套。9月16日，该政策被紧急叫停，恢复原限购政策。
青岛二手房限购放松：9月15日，青岛宣布除市南、市北外，其他区域不再实施住房限购，但9月16日撤回该政策，恢复对新建商品住房的限购。
郑州保交付方案：郑州明确保交付时间表和责任分工，推动保交楼专项借款审计，对全国其他城市具有示范意义，有利于恢复居民购房信心。
地方政策：多地出台购房补贴、公积金调整等政策，如盐城、兰溪、泰州、浏阳、汕尾、邯郸等，以刺激房地产市场。

投资建议

房地产开发：建议关注保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团等头部房企，因其在保障性租赁住房领域已有布局，具备较强融资能力和市场竞争力。
物业管理：推荐关注新大正、招商积余、南都物业，这些企业具备独立市场化运营能力，有望在政策支持下实现业绩增长。
房地产经纪：建议关注我爱我家，作为房地产中介行业龙头，有望在行业回暖中受益。

风险提示

房地产调控政策放宽不及预期；
行业下行持续，销售不及预期；
行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期；
疫情反复或对市场造成冲击。

重点数据汇总

行业数据

本周新房成交面积：267.5万平，环比-7.8%，同比-51.4%；
本周二手房成交面积：97.8万平，环比-11.8%，同比-13.2%；
16城新房去化周期：13.2个月，环比+0.9个月，同比+3.4个月；
百城土地成交建筑面积：1157.6万平方米，环比-52.7%，同比-68.3%；
百城土地成交楼面价：1006元/平，环比+9.6%，同比-68.9%；
百城土地溢价率：2.3%，环比-3.5pct，同比-0.2pct。

个股表现

涨跌幅前五：新华联（+23.60%）、中洲控股（+8.38%）、中交地产（+6.80%）、沙河股份（+4.57%）、栖霞建设（+3.55%）；
涨跌幅后五：京投发展（-10.56%）、中国武夷（-11.33%）、广汇物流（-14.20%）、广宇发展（-15.87%）、粤宏远A（-25.53%）。

总结

本周房地产行业整体表现疲软，但部分政策松绑尝试表明政策层面仍对行业有所支持。新房和二手房成交面积持续下滑，土地市场供应和成交均大幅萎缩，显示市场信心不足。融资端虽有改善迹象，但整体仍面临较大压力。政策层面，多地尝试放松限购政策，但多数政策被紧急叫停或调整，显示政策调控仍较为谨慎。中长期来看，行业向头部企业集中趋势明显，建议关注具备较强融资能力和市场地位的企业。

展开完整摘要