20220919-华安证券-房地产行业周报_新房库存环比连续上升_地产调控放松进入深水区_20页_825kb

新房库存环比连续上升，地产调控放松进入深水区

核心内容

本报告分析了2022年9月房地产市场的主要表现与趋势，指出新房成交持续疲软，但部分城市出现环比改善迹象，同时新房库存面积连续上升，去化周期延长，显示市场供需不协调。土地市场成交面积同比下滑，但部分三线城市溢价率有所回升。在政策层面，国家及地方政府正逐步出台放松措施，以稳定市场预期和促进行业健康发展。报告建议关注具备强产品力、强信用及改善盈利能力的房企，并对相关物业及商业企业进行重点跟踪。

主要观点

• 市场表现疲软：整体市场持续承压，上证指数、创业板指及沪深300指数均出现下跌，房地产板块跌幅居前。
• 新房成交持续下滑：32城一手房成交面积同比-47.2%，环比-1.2%；其中，三线城市表现最差，环比下降16.8%。
• 新房库存持续攀升：16城新房库存面积环比上升3.7%，整体去化周期达12.6个月，三线城市去化周期最长，达24.4个月。
• 二手房成交低迷：16城二手房成交面积同比-18.0%，环比-10.0%，二线城市成交面积下滑明显。
• 土地市场成交量低，溢价率分化：百城土地成交面积同比-43.8%，但三线城市溢价率上升至9.34%。
• 政策逐步放松：多地推出限购松绑、首付比例下调、公积金贷款优化等政策，但整体仍以“房住不炒”为基调。
• 行业风险提示：政策放松不及预期、信用风险蔓延、销售修复不及预期、资金面大幅收紧等风险仍需警惕。

关键信息

新房成交情况

• 全国：32城一手房成交面积合计约210万方，同比-47.2%，环比-1.2%。
• 一线城市：4城一手房成交面积73万方，同比-1.2%，环比-1.0%。
• 二线城市：14城一手房成交面积95万方，同比-62.3%，环比+7.7%。
• 三线城市：14城一手房成交面积43万方，同比-41.1%，环比-16.8%。

新房库存情况

• 全国：16城新房库存面积合计约9415万方，环比+3.7%，去化周期12.6月。
• 一线城市：4城新房库存3337万方，环比+0.96%，去化周期10.8月。
• 二线城市：6城新房库存3237万方，环比+10.89%，去化周期10.1月。
• 三线城市：6城新房库存2840万方，环比-0.48%，去化周期24.4月。

二手房成交情况

• 全国：16城二手房成交面积合计约91万方，同比-18.0%，环比-10.0%。
• 一线城市：2城二手房成交面积28万方，同比-16.7%，环比-1.6%。
• 二线城市：8城二手房成交面积35万方，同比-29.3%，环比-18.3%。
• 三线城市：6城二手房成交面积28万方，同比+0.9%，环比-6.0%。

土地市场情况

• 百城土地成交面积：2447万方，同比-43.8%，环比+1.7%。
• 土地成交总价：225亿元，土地溢价率5.81%。
• 三线城市溢价率：9.34%，同比-6.9%。
• 一线、二线土地成交面积：121万方、781万方，同比+178.1%、-43.8%。

投资建议

• 稳健发展型房企：建议关注保利发展、万科A、金地集团。
• 成长受益型房企：建议关注新城控股、建发股份、华发股份、滨江集团。
• 优质物管企业：建议关注华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业。
• 二手房中介服务机构：建议关注贝壳-W。

地方政策动态

• 限购放松：包括青岛、苏州、济南、福州、潍坊、泰州、洛阳、浏阳等城市。
• 公积金政策优化：多个城市调整首付比例、放宽申请条件、增加贷款额度。
• 土地出让：多地开展土地出让活动，部分城市已开始集中供地。
• 城市更新：广州、天津、石家庄、厦门、佛山等城市推进城市更新项目。
• 保障性住房：部分城市将旧改项目转为保障性租赁住房，以促进住房市场稳定。

风险提示

• 房地产调控政策放松不及预期。
• 信用风险蔓延。
• 销售修复不及预期。
• 资金面大幅收紧。

图表目录

• 图表132城一手房成交面积及其同比、环比（万方）
• 图表2一线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）
• 图表3二线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）
• 图表4三线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）
• 图表532城一手房成交套数及其同比、环比（套）
• 图表6一线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）
• 图表7二线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）
• 图表8三线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）
• 图表9重点城市本周商品房成交面积同比及环比
• 图表1016城新房库存面积及其去化周期（万方，月）
• 图表11一线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）
• 图表12二线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）
• 图表13三线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）
• 图表1416城新房库存套数及其去化周期（套，月）
• 图表15一线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）
• 图表16二线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）
• 图表17三线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）
• 图表1816城二手房成交面积及其同比、环比（万方）
• 图表19一线城市二手房成交面积及其同比、环比（万方）
• 图表20二线城市二手房成交面积及其同比（万方）
• 图表21三线城市二手房成交面积及其同比（万方）
• 图表2216城二手房成交套数及其同比、环比（套）
• 图表23一线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）
• 图表24二线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）
• 图表25三线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）
• 图表26百城土地供应面积及其同比、环比（周）
• 图表27百城土地成交面积及其同比、环比（周）
• 图表28一二三线土地成交面积同比（周）
• 图表29一二三线土地成交面积环比（周）
• 图表30百城及一二三线土地溢价率（周）

投资评级说明

• 行业评级：增持，未来6个月投资收益率领先市场基准指数5%以上。
• 公司评级：买入、增持、中性、减持、卖出、无评级。

重要声明

本报告由华安证券研究所发布，分析师尹沿技、吴梦茹、俞悦独立、客观出具，数据来源合法合规，仅供参考，不构成投资建议。投资者据此做出的投资决策与华安证券及其关联机构无关。