20170709-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_地产上游机会正在兑现_那地产呢__40页_2mb_2mb
报告摘要
地产上游机会正在兑现，那地产呢？总结
核心内容概述
本报告分析了当前房地产行业的走势，指出地产上游行业（如煤炭、钢铁、有色等）的机会正在兑现，尽管地产投资增速相对平缓，但其调整过程仍存在结构性变化。报告还提供了对地产行业各细分领域的分析，包括一手房、二手房、土地市场等，以及对重点城市的销售数据、库存去化周期、价格趋势、土地成交情况等的详细追踪。
主要观点
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地产上游机会兑现：
- 地产上游行业需求虽被低估，但供需缺口明显，导致其表现与地产下游形成背离。
- 上游的滞后变化与地产调整形成削峰填谷效应，是经济复苏的佐证。
- 投资调整相对平缓，数据较差的时点只是滞后，不会迟到。
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地产投资调整趋势：
- 今年地产投资调整较历史而言相对平缓，属于预期范围。
- 4季度地产投资可能加速下调，但不应盲目认为短期会出现向上的拐点。
- 重点城市库存去化周期自2016年11月触底反弹，但绝对库存仍在趋势回落，主因是增量库存小于被消耗掉的存量库存。
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供给侧改革影响：
- 上海、深圳住房供给侧改革并未导致供需格局的大幅逆转，结构性变化难以对房价形成系统性打压。
- 供应政策不会形成中期压力，未来仍有上升空间，预计销量调整的底部在明年上半年，价格更后。
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配置组合建议：
- 逆向投资逻辑仍是选股主线，推荐基本面不错、估值有优势的蓝筹白马。
- 转型地产股需重视安全边际，关注大金融、大健康等新经济领域。
- 粤港澳大湾区中的【侨城、华发、天健、龙光】为中长期价值型标的，【世荣、格力】短期弹性更大。
关键信息
一手房市场
- 销量：2017年6月，57城一手房销量同比下降17%，一线、二线、三线城市销量同比分别下降40%、39%、30%。
- 库存：2017年6月，23城可售套数小幅反弹至143万套（环比+1%），一线走平，二线反弹，三线续降。
- 批售比：6月20城批售比为0.9，继续推动可售套数回落。
- 区域表现：长三角、珠三角、环渤海、中西部均出现销量下降，其中长三角降幅最大。
二手房市场
- 销量：19城二手房销量上半年同比下降，北、深降幅较大，7月首周销量季节性下降。
- 库存：重点城市库存去化周期自2016年11月触底反弹，但整体仍处于较低水平。
- 区域表现：北京、深圳销量持续下降，杭州、南京、苏州等城市表现略有波动。
土地市场
- 供地：6月百城供地面积季节性回升，住宅类占比一线70%、二线50%、三线33%。
- 成交：6月百城住宅类土地成交与供应同步回升，一线略升，二线明显回升，其他续升。
- 楼面均价：6月百城楼面均价为17年以来首次下跌，一线略涨，二线和三线下跌。
- 溢价率：16年9月以来持续下降至17年1月，2月开始回升，6月再次回落。
价格趋势
- 房价：70城房价同比增速见顶回落，其中一线最先回落，三四线仍滞后回升。
- 环比变化：5月70城房价环比+0.7%，35城上涨，35城下跌，湛江、哈尔滨、北海、蚌埠等城市涨幅较大，唐山、昆明、安庆等城市跌幅较大。
风险提示
- 市场流动性波动加大可能影响周期股表现。
- 政策调控力度和密度超预期可能对市场造成影响。
数据速览
一手房销量（2017年6月）
- 整体：57城销量同比下降16%，环比下降17%。
- 一线城市：4城销量同比下降31%，环比下降40%。
- 二线城市：13城销量同比下降25%，环比下降16%。
- 三线城市：40城销量同比下降5%，环比下降10%。
二手房销量（2017年6月）
- 整体：19城销量同比下降，北、深降幅较大，环比下降。
- 重点城市：北京、深圳销量持续下降，杭州、南京、苏州等城市表现波动。
土地市场（2017年6月）
- 供地面积：6月百城供地面积季节性回升，住宅类占比提升。
- 成交面积：6月百城住宅类土地成交与供应同步回升，二线明显回升。
- 楼面均价：6月百城楼面均价为17年以来首次下跌。
- 溢价率：6月溢价率再次回落，16年9月以来持续下降。
价格趋势（2017年5月）
- 房价同比：70城房价同比增速见顶回落至9.5%。
- 房价环比：70城房价环比+0.7%，35城上涨，35城下跌。
库存去化周期（2017年6月）
- 重点城市：30城去化周期自2016年11月触底反弹，6月继续回升。
- 区域表现：一线去化周期走平，二线回升，三线略升。
总结
整体来看，房地产行业正处于中周期复苏通道，上游行业机会正在兑现，而地产投资调整相对平缓。供需格局未发生重大逆转，但未来仍有上升空间。投资者应关注蓝筹白马和转型地产股，重视安全边际，同时留意政策调控和市场流动性变化。
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