20210209-中国指数研究院-2020长租公寓市场年报_17页_1mb

2020年长租公寓市场年报总结

核心内容

2020年是中国长租公寓市场经历深度调整的一年，受到疫情冲击和行业风险集中爆发的双重影响，市场供需两端均受到显著冲击。然而，政策端持续发力，通过鼓励发展与加强行业规范并重的方式，推动市场逐步走向规范化和可持续发展。同时，企业在合作、项目多元化和融资策略上不断探索，为行业未来发展奠定了基础。

主要观点

• 市场处于调整期：疫情对市场需求造成严重冲击，企业因高风险经营方式（如“高收低租”、“租金贷”）导致资金链断裂，出现“爆雷”现象。
• 政策双管齐下：中央和地方政府均在支持市场发展的同时，强化了行业规范，通过财政补助、立法监管、租金控制等手段维护市场秩序。
• 融资集中于头部房企：尽管长租市场融资空间广阔，但资本更倾向于支持综合实力强、抗风险能力强的房地产开发企业，而非专注于长租业务的中小企业。
• 企业合作与产品多元化：企业间合作成为趋势，同时开始探索细分市场，如高端租住、员工宿舍、品质生活等，以提升附加值和客户粘性。
• 非住宅物业进入租赁市场：多地允许商业和办公用房改建为租赁住房，以增加供给、稳定租金，缓解住宅类租赁住房供给不足的问题。
• 重点城市值得深耕：随着新型城镇化推进，重点城市如杭州、深圳等成为长租市场发展的主要方向，企业需结合当地资源和需求设计产品。

关键信息

一、政策篇

1. 中央政策

• 支持市场发展：以保障人民居住权为核心，推动租赁住房体系建设。
• 加强行业监管：通过《住房租赁条例（征求意见稿）》等立法手段，规范市场行为、租金监管和合同备案。
• 财政补助：8个试点城市合计获得198亿元中央财政支持，多地推出针对租赁企业的资金补贴政策。

2. 地方政策

• 规范市场秩序：40%的地方政策聚焦于规范市场行为，打击“高进低出”、“长收短付”等高风险经营方式。
• 疫情防控支持：多地出台政策降低企业运营成本、减免租金、控制人群聚集，保障市场平稳运行。
• 增加市场供给：允许商业和办公用房改建为租赁住房，盘活存量资产，缓解房源短缺问题。

二、企业篇

1. 合作成为趋势

• 多类型主体参与：包括长租企业、金融机构、房企、地方政府等。
• 典型案例：
  • 旭辉领寓与GIC合作设立5.7亿美元投资平台。
  • 中国平安与深圳市政府合作，投资公共住房。
  • 宝龙公寓与无印良品合作推出“Designed by MUJI”项目。

2. 项目多元化

• 多城市、多类型布局：企业在全国多个城市推出长租项目，重点发展社区综合租赁住房。
• 细分市场探索：
  • 面向注重生活品质的年轻人。
  • 面向外籍人士或高净值人群的高端租赁产品。

3. 融资聚焦头部房企

• 融资总额达522.6亿元：主要流向房地产开发企业，长租企业融资相对有限。
• 政策支持融资：央行对租赁相关贷款给予政策倾斜，不纳入集中度管理统计范围，为长租市场提供融资空间。

三、趋势篇

1. 融资趋势

• 融资规模增长：但依然集中于大型房企。
• 政策红利显现：随着“两道红线”等政策的出台，租赁市场获得融资支持。

2. 细分市场发展

• 竞争加剧：企业开始深耕细分市场，提升产品附加值。
• 增值服务潜力：通过提供额外服务，提高盈利能力和客户满意度。

3. 重点城市深耕

• 人口流入带动需求：重点城市如杭州、深圳等人口持续流入，为长租市场带来稳定需求。
• 政策导向明确：重点城市政策逐步从规范向扶持转变，推动市场稳定发展。

总结

2020年长租公寓市场在疫情和行业风险集中爆发的背景下经历了深度调整。政策端积极扶持市场发展，同时加强行业规范，推动市场向更加健康的方向发展。企业通过合作、产品多元化和细分市场探索，逐步走出困境。融资端则继续聚焦于大型房企，为行业提供资金支持。展望2021年，市场在政策支持和疫情缓解的双重作用下，有望逐步稳定，并探索出更加可持续的发展路径。