20230604-国金证券-房地产行业研究_青岛落地政策组合拳_百强销售环比下滑_18页_2mb

本周A股地产、港股地产及物业板块表现亮眼，尤其物业板块表现更为强势，行业在利好政策推动下小幅回暖，但限购城市政策收紧、淡季效应支撑，市场结构性分化明显，核心城市依然表现出较强韧性。 据监控，6月青岛楼市新出台组合拳，包括调整限购政策、下调首付比例、放宽公积金贷款等，预计高线城市政策将持续释放，利好房企销售表现，优质企业尤为受益。与此同时，随着淡季行情的逐步趋稳，需求端政策逐步落地，叠加央国企、头部房企市场引领作用明显增强，土拍溢价水平保持在高位，市场分化格局持续深化。

其中，证券化指标表现如下：申万A股地产周涨幅录得+26%，物业股跑赢大盘。土地数据方面，全国300城宅地成交面积单周同比下跌24%，一线城市涨幅显著，但三四线城市整体恢复缓慢。新房成交环比大幅增长+32%，表现优于前值，但受偿能力差距拉大的影响，部分企业违约风险显著增加。

最新案例包括保利、万科、招商蛇口等央国企房企积极协助出清库存，发行REITs等产品多元融资，以及建发股份、越秀服务等企业明确一线置业方向，力争布局产品质量提升项目。物业行业方面，政策利好预计逐步释放，当前估值得关注核心成长企业基本面。 政策方面包括调整住房限购、优化公积金贷款、降首付等多个方面，已经进入政策趋严背景下的恢复调整。

市场展望上，地产企稳复苏总体积极，但部分地区表现分化，结构性价差可能显著改变，头部企业在拿地、销售、债务处置上依然保持较强韧性，但需要规避高息负债不合理、交付风险较大、销售波动增大等风险。 行业估值总体偏稳健，央国企在估值和融资支持主体中处于优先地位，建议关注优质央企、民企龙头以及改善型房企。 物业股估值多处高中位，需密切观察后续业绩兑现能力、子公司特许经营及城市扩张情况。 总体风险包括宏观经济不利对债务端的压力、核心企业信用事件、房产中介平台估值企稳情况、资产登录城市楼市下半年供给压力等多个系统性风险。