房地产行业：金融整治趋严，房地产行业流动性承压-20180115-申万宏源-11页-1mb

行业研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了2018年中国房地产行业面临的金融监管收紧与市场流动性压力，指出政策对房地产贷款、开发商融资、按揭贷款规模及定价等方面产生了显著影响，并对房地产板块的投资策略提出了建议。

主要观点

1. 金融监管趋严

• 银监会政策收紧：2018年银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》和《2018年整治银行业市场乱象工作要点》，强调对房地产行业进行更严格的金融监管，以防范系统性金融风险。
• 重点整治领域：包括违规开展同业业务、理财业务、表外业务，以及公司治理不健全、违反信贷和房地产政策等。

2. 房地产贷款受限

• 四种违规贷款行为：
  • 通过影子银行为房地产企业支付土地购置费用提供融资；
  • 向“四证”不全或资本金未到位的房地产项目提供融资；
  • 发放首付不合规的个人住房贷款；
  • 消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金被用于购房。
• 按揭贷款规模预测：2018年按揭贷款预计收缩至4.2万亿-5万亿，受政策调控影响，购房者加杠杆空间受限，按揭贷款定价可能上行。

3. 开发商融资受压

• 自筹资金结构变化：2017年开发商自筹资金比例稳定在约5万亿，但非标融资占比达50%-60%，占总到位资金的15%-20%。
• 融资方式变化：信托和ABS融资占比显著上升（2017年达26%），而债券和股权融资因调控大幅缩减（2017年占比14%）。

4. 市场流动性趋紧

• 城市政策微调：兰州、南京、青岛等城市放宽限购或落户限制，但整体流动性仍受金融去杠杆政策影响。
• 新房销量预测：预计2018年全国新房销量将同比下滑约10%，与开发商乐观的30%-40%增长目标存在较大差距。

5. 投资策略建议

• 谨慎对待高杠杆企业：如融创中国（1918:HK - SELL）、富力地产（2777:HK - Underperform）。
• 建议关注国企背景企业：华润置地（1109:HK - Outperform）因其国企背景、平衡的开发与投资物业布局，以及高阶城市土储优势，被列为首选。

关键信息

房地产贷款趋势

• 2017年全年新增人民币贷款为13.5万亿，同比小幅增长。
• 中长期居民贷款（以按揭为主）小幅下降，短期居民贷款大幅上升，反映部分资金变相进入房地产市场。

开发商融资结构

• 自筹资金：2014-2017年维持在约5万亿。
• 开发贷与按揭贷款：预计受新规影响，规模可能收缩。
• 非标融资：2017年规模达2.5-3万亿，占自筹资金比例较高。

按揭贷款与定价

• 2017年中长期按揭贷款占比为39%，短贷占比为1.83万亿，反映市场对短期贷款的依赖。
• 2018年按揭贷款预计收缩，定价可能进一步上升。

城市调控政策

• 限购与限售措施：部分城市放松购房限制，但整体政策仍偏紧。
• 落户政策：多个二线城市放宽落户限制，以吸引非户籍人口购房。

投资建议

• 股票评级：

  • Outperform：华润置地（1109:HK）、中海物业（3377:HK）、禹洲地产（1628:HK）。
  • Hold：世茂房地产（813:HK）、九龙仓（1813:HK）。
  • Underperform：富力地产（2777:HK）。
  • Sell：融创中国（1918:HK）。

• 估值情况：开发商平均估值为9.1倍18年PE和1.3倍18年PB，市场对政策放松的反应可能过度。

数据支持

• 图1：房地产行业资金流入结构，显示自筹资金、开发贷、销售回款等占比变化。
• 图2：标准融资类型占比变化，显示信托与ABS融资占比上升。
• 图3 & 图4：居民贷款增量与结构，反映中长期与短贷趋势。
• 图5：房贷利率变化趋势。
• 图6：城市限购与限售政策列表。
• 图7：2012-2017年开发商合同销售数据，展示不同房企的增长情况。
• 图8：不同买家类型的购房限制与政策变化。
• 图9：房企估值与目标价对比，显示不同公司估值水平及预期表现。

总结

2018年，中国房地产行业面临金融监管收紧与流动性压力，政策对房地产贷款、开发商融资及按揭贷款进行了严格控制。尽管部分城市放松了购房限制，但整体市场仍受金融去杠杆影响，流动性趋紧。投资方面，建议投资者谨慎对待高杠杆房企，优先考虑国企背景、资金结构稳定且布局优质的开发商，如华润置地。整体对房地产板块保持“Underweight”评级。