20180115-申万宏源研究_香港_-房地产行业_金融整治趋严_房地产行业流动性承压_11页_871kb

报告摘要

金融整治趋严房地产行业流动性承压总结

核心内容

2018年，中国政府继续深化金融监管，房地产行业面临更严格的调控政策，导致行业流动性承压。银监会和央行等机构出台多项政策，旨在防范系统性金融风险，同时抑制房地产市场的过度投机行为。整体来看，房地产市场在政策收紧和金融去杠杆的双重影响下，预计将经历销售和贷款的收缩，市场估值也受到压制。

主要观点

金融监管强化：银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》和《2018年整治银行业市场乱象工作要点》，重点整治同业业务、理财业务、表外业务以及房地产贷款违规行为。
房地产贷款受控：政策严格限制了房地产企业及购房者获取贷款的方式，包括禁止通过影子银行融资、限制资本金未到位的项目融资、限制首付不合规的房贷，以及禁止使用消费贷款、经营贷款等非标准渠道购房。
开发商融资受限：自2014年以来，开发商自筹资金保持稳定，但信托和ABS融资比例显著上升，而债券和股权融资则因调控大幅下降。非标融资占自筹资金的50%-60%，预计未来将受到更多限制。
按揭贷款收缩：2017年全年新增人民币贷款13.5万亿元，其中中长期居民贷款（主要是房贷）小幅下降，而短期居民贷款（部分用于购房）大幅上升。2018年按揭贷款预计将收缩至4.2万亿-5万亿之间，同时房贷利率可能上行。
市场流动性趋紧：尽管部分城市放松购房限制和落户政策，但整体金融去杠杆趋势导致房地产市场流动性进一步收缩，预计2018年新房销量将同比下滑约10%。
政策微调影响有限：个别城市放松限购和落户政策，但无法抵消整体金融政策收紧带来的影响，市场对政策放松的预期可能被高估。
投资建议：分析师对高杠杆房企持谨慎态度，建议投资者回避如融创中国、富力地产等公司，而推荐华润置地作为首选，因其国企背景、均衡的物业组合和重点布局高阶城市。

关键信息

房地产贷款限制

违规行为：
1. 通过影子银行为房地产企业支付土地购置费用提供融资。
2. 为“四证”不全或资本金未足额到位的房地产开发项目提供融资。
3. 为不符合首付要求的购房者提供抵押贷款。
4. 使用消费贷款、经营贷款或信用卡资金购房。

开发商融资结构

自筹资金：2014-2017年保持在5万亿左右。
到位资金：从2014年的12.2万亿增长至2017年的15.5万亿。
融资方式：
- 信托和ABS：占比从2015年的11%上升至2017年的26%。
- 债券和股权融资：占比从2015年的18%下降至2017年的14%。
非标融资：2017年估计在2.5万亿-3万亿之间，占自筹资金的50%-60%。

按揭贷款趋势

2017年新增贷款：13.5万亿元，其中中长期居民贷款5.3万亿元（占39%），短期居民贷款1.83万亿元。
2018年预测：中长期居民贷款预计收缩至4.2万亿-5万亿，短期贷款将被严格控制。
房贷利率预期：因贷款额度趋紧和房价上涨带来的更高风险，房贷利率可能继续上行。

流动性收缩预期

2018年新房销量：预计同比下降约10%，从2017年的高点下滑。
上市房企销售目标：多数预计实现30%-40%的同比增长，但分析师认为存在较大不确定性。

投资建议

推荐公司：华润置地（1109:HK），估值为9.1倍18年PE和1.3倍18年PB，具备国企背景，开发和投资物业并重，布局高阶城市。
谨慎公司：
- 融创中国（1918:HK）：被建议卖出。
- 富力地产（2777:HK）：被建议跑输大盘。
- 世茂房地产（813:HK）和合景泰富（1813:HK）：被建议持有，因其2017年大举拿地。