20191222-广发证券-房地产行业11月公司月报：房企冲刺全年目标，板块估值底部提升_37页_1mb
报告摘要
房地产行业11月公司月报总结
核心内容
2019年11月，房地产行业整体表现稳健，房企销售、拿地及融资情况均呈现一定改善迹象，板块估值底部有所提升。市场基本面与政策环境对行业形成支撑，部分房企提前完成全年销售目标，融资成本维持稳定，土地投资力度回升，为未来增长奠定基础。
主要观点
- 销售表现：房企销售增速稳定，11月重点跟踪房企销售金额同比增长29.3%，累计销售金额同比增长19.7%，销售进度符合预期。头部房企销售表现突出，碧桂园重回销冠，融创中国、中南建设、佳兆业集团、融信中国创下单月销售纪录。
- 拿地情况：主流房企拿地金额同比上升19%，拿地力度环比上升，三四线城市拿地毛利率回升，拿地质量边际改善。
- 融资状况：融资规模持续回落，但龙头房企融资成本保持稳定。信用债及海外债到期压力仍存，但融资结构有所优化。
- 估值趋势：房地产板块估值底部提升，市场景气度下行背景下，板块具备一定投资机会。
关键信息
房企销售
- 11月销售金额：重点跟踪房企实现销售金额8167亿元，同比增长29.3%，增速较10月扩大0.4pct。
- 累计销售金额：1-11月累计销售金额7.74万亿元，同比增长19.7%，增速较1-10月扩大1.0pct。
- 销售结构：低均价房企销售增速显著，三四线市场仍具韧性，但整体销售均价同比下降。
- 销售目标完成率：36家公布销售目标的房企平均完成率91.4%，高于历史水平，行业大概率完成全年销售计划。
- 头部房企表现：碧桂园、世茂房地产、阳光城等提前完成全年目标，融创中国、中南建设等销售增速亮眼。
房企拿地
- 11月拿地金额：13家主流房企拿地金额1144亿元，同比上升19%，环比上升53.15%。
- 拿地比例：13家房企拿地金额占300城商住用地比例连续两个月上升至33%。
- 拿地均价：13家房企11月拿地均价5912元/平，同比上升3%，环比上升48%。
- 拿地力度：11月13家房企拿地力度为38%，环比上升11pct。其中，一二线城市拿地力度为50%，环比上升13pct，三四线为20%，环比上升9pct。
- 拿地质量：三四线房企毛利率回升至33%，拿地质量边际改善。
房企融资
- 融资规模：11月A股房企债权融资规模553亿元，同比下降27%。主流房企融资规模356亿元，同比上升8%。
- 融资成本：境内债权融资成本5.8%，环比上升0.5pct；海外债融资成本6.7%，环比下降1.3pct。
- 到期压力：预计2020年信用债+海外债到期规模8207亿元，资金面压力仍将持续。
- 融资结构：信用债及海外债发行与到期规模保持稳定，融资渠道有所优化。
房企估值
- 市场表现：申万房地产板块指数当月绝对收益为9.2%，相对收益为6.4%。
- 估值水平：A股龙头房地产板块平均PE（TTM）为8.17，较19年低点上涨16.1%。
- 未来展望：随着市场景气度进一步下行，2020年一二季度政策环境宽松，板块有望再次走出系统性行情。
风险提示
- 公司公告数据与第三方数据可能存在差异。
- 公司经营业绩及盈利情况不及预期。
- 资金面政策进一步收紧。
重点公司估值和财务分析
| 股票简称 | 股票代码 | 货币 | 最新收盘价 | 最近报告日期 | 评级 | 合理价值 | EPS(元) | PE(x) | EV/EBITDA(x) | ROE(%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 万科A | 000002.SZ | 人民币 | 31.68 | 2019/12/03 | 买入 | 39.60 | 3.67/4.22 | 8.84/7.68 | 6.59/7.49 | 19.9%/18.5% |
| 招商蛇口 | 001979.SZ | 人民币 | 20.00 | 2019/03/19 | 买入 | 29.80 | 2.29/2.57 | 8.74/7.79 | 8.98/8.33 | 21.0%/19.1% |
| 华夏幸福 | 600340.SH | 人民币 | 28.30 | 2019/10/20 | 买入 | 36.99 | 4.93/6.03 | 5.76/4.71 | 8.46/7.97 | 29.0%/26.2% |
| 华侨城A | 000069.SZ | 人民币 | 7.57 | 2018/11/01 | 买入 | - | 1.33/1.42 | 5.67/5.32 | 5.77/5.46 | 15.0%/13.8% |
| 金地集团 | 600383.SH | 人民币 | 13.73 | 2019/10/31 | 买入 | 14.16 | 2.22/2.59 | 6.19/5.30 | 3.18/3.22 | 17.9%/17.3% |
| 荣盛发展 | 002146.SZ | 人民币 | 9.51 | 2019/10/26 | 买入 | 13.52 | 2.25/2.47 | 4.23/3.85 | 2.74/1.52 | 22.5%/19.8% |
| 金科股份 | 000656.SZ | 人民币 | 7.59 | 2019/11/03 | 买入 | 7.97 | 1.00/1.20 | 7.62/6.32 | 13.11/11.87 | 19.3%/18.8% |
| 中南建设 | 000961.SZ | 人民币 | 9.60 | 2019/10/30 | 买入 | 10.78 | 1.13/1.93 | 8.52/4.97 | 4.41/4.16 | 20.3%/25.9% |
| 阳光城 | 000671.SZ | 人民币 | 8.20 | 2019/10/28 | 买入 | 8.89 | 0.93/1.30 | 8.77/6.29 | 9.93/4.98 | 18.0%/20.1% |
| 蓝光发展 | 600466.SH | 人民币 | 7.17 | 2019/10/26 | 买入 | 10.04 | 1.11/1.72 | 6.49/4.22 | 11.00/11.78 | 22.6%/25.8% |
| 华发股份 | 600325.SH | 人民币 | 7.86 | 2019/10/29 | 买入 | 10.50 | 1.40/1.90 | 5.60/4.14 | 18.23/11.91 | 20.0%/21.3% |
| 新湖中宝 | 600208.SH | 人民币 | 3.85 | 2019/12/18 | 买入 | 5.20 | 0.36/0.45 | 10.56/8.47 | 33.13/32.67 | 8.4%/9.5% |
| 中国国贸 | 600007.SH | 人民币 | 17.78 | 2019/11/19 | 买入 | 19.86 | 0.92/1.04 | 19.26/17.17 | 8.69/7.74 | 11.8%/11.7% |
| 金融街 | 000402.SZ | 人民币 | 8.13 | 2019/08/12 | 买入 | 10.31 | 1.29/1.47 | 6.31/5.52 | 12.81/10.65 | 10.9%/11.1% |
| 碧桂园 | 02007.HK | 港币 | 12.04 | 2019/09/18 | 买入 | 16.03 | 1.91/2.24 | 5.65/4.83 | 3.30/2.89 | 25.6%/23.1% |
| 融创中国 | 01918.HK | 港币 | 44.60 | 2019/12/06 | 买入 | 55.30 | 5.25/6.96 | 7.63/5.76 | 8.35/4.98 | 27.2%/26.5% |
| 中国海外发展 | 00688.HK | 港币 | 29.60 | 2019/10/15 | 买入 | 32.90 | 4.11/4.63 | 6.46/5.74 | 4.76/4.31 | 15.0%/14.4% |
| 旭辉控股集团 | 00884.HK | 港币 | 6.44 | 2019/08/18 | 买入 | 6.16 | 0.91/1.13 | 6.45/5.18 | 3.70/2.80 | 21.6%/21.2% |
| 万科企业 | 02202.HK | 港币 | 32.95 | 2019/12/03 | 买入 | 38.70 | 3.67/4.22 | 8.25/7.17 | 6.59/7.49 | 19.9%/18.5% |
附录：图表索引
- 图1：统计局、百强房企及跟踪房企11月单月销售金额增速
- 图2：统计局、35重点城市及重点跟踪房企11月销售面积增速
- 图3：各口径下房企销售均价增速
- 图4：重点跟踪房企金额增速贡献对比
- 图5：重点跟踪房企销售计划完成情况
- 图6：2019年1-11月各层级房企销售金额贡献拆分
- 图7：龙头及成长型房企销售规模增速变化趋势
- 图8：销售均价分段房企销售金额增速表现
- 图9：部分上市房企11月单月销售金额及增速
- 图10：部分上市房企11月及历史增速对比
- 图11：部分上市房企1-11月累计销售金额增速拆分
- 图12：部分上市房企目标完成率及历史同期目标完成情况
- 图13：中指院300城商住用地及13个房企拿地金额增速
- 图14：中指院300城商住用地及13个房企拿地楼面价
- 图15：TOP30房企1-11月拿地金额及销售金额同比增速
- 图16：TOP30房企19年1-11月累计拿地规模及销售规模
- 图17：分线房企拿地力度
- 图18：13个房企拿地力度
- 图19：19年主流房企拿地力度
- 图20：13个房企长三角及珠三角拿地建面占比
- 图21：13个房企一二线拿地建面占比
- 图22：13个房企拿地建面区域分布
- 图23：13个房企新进入城市数量及土地投资占比
- 图24：样本房企拿地静态毛利率
- 图25：一二线及三四线房企拿地静态毛利率
- 图26：11个房企新进入城市及已布局城市拿地毛利率情况
- 图27：A股房企债权融资、到期及净融资规模
- 图28：信用债及海外债累计发行及到期规模
- 图29：信用债及海外债年内发行及到期规模
- 图30：A股房企债权融资结构拆分
- 图31：19年11月融资规模结构与近半年平均对比
- 图32：境内债权融资平均融资成本
- 图33：A股房企信用债单月融资规模及年内月均规模
- 图34：全样本信用债发行成本及利差
- 图35：11月及近半年信用债平均融资成本对比
- 图36：A股非标融资单月规模及同比
- 图37：A股非标融资结构
- 图38：房地产信托发行规模及增速
- 图39：房地产信托成立规模及增速
- 图40：内房股海外债融资单月规模及同比
- 图41：内房股海外债融资结构
- 图42：内房股海外债利率
- 图43：房股海外债利率（按评级分类）
- 图44：本月A股主流房企股价月涨跌幅
- 图45：本月H股主流房企股价月涨跌幅
- 图46：当前政策面改善，部分四限政策放松，基本面持稳
- 图47：当前成交市场景气度
- 图48：当前土地市场景气度
- 图49：A股及H股龙头房企PE（TTM）
- 图50：A股及H股龙头房企PE（动态）
- 图51：A股及H股龙头房企NAV折价情况
- 图52：A股主流房企动态PE估值变化
- 图53：H股主流房企动态PE估值变化
数据来源
- Wind
- 广发证券发展研究中心
- 克而瑞
- 公司经营公告
展开完整摘要
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