房地产行业11月公司月报：房企冲刺全年目标，板块估值底部提升-20191222-广发证券-37页_1mb

房地产行业11月公司月报总结

核心内容

2019年11月，房地产行业整体呈现销售增速稳定、拿地力度回升、融资规模回落、估值底部提升的趋势。重点跟踪房企销售金额达到8167亿元，同比增长29.3%，销售进度符合预期，其中碧桂园重回销冠，融创中国、中南建设、佳兆业集团、融信中国创下单月销售纪录。此外，世茂房地产、阳光城、金科股份、中梁控股、龙光地产提前完成全年销售目标，36家房企平均销售计划完成率为91.4%，高于历史水平。

主要观点

• 销售表现：11月房企销售增速稳定，销售金额和面积均实现增长，但销售均价有所下降。龙头房企销售金额增速为26.6%，成长型房企则为31.6%。部分房企如华夏幸福、金科股份、中南建设销售增速显著，而部分房企如招商蛇口、保利地产、中国恒大则出现销售下滑或增速放缓的情况。
• 拿地情况：11月主流房企拿地金额同比增长19%，占300城商住用地比例连续两个月上升至33%。融创中国、中海地产、金科股份、金茂、阳光城等房企拿地规模及销售规模持续扩张，而恒大、碧桂园等轮耕型房企拿地规模有所下降。三四线房企拿地毛利率回升至33%，拿地质量边际改善。
• 融资动态：11月A股房企债权融资规模同比下降27%，但主流房企融资规模同比上升8%。融资成本方面，境内债权融资成本为5.8%，环比上升0.5pct；海外债融资成本为6.7%，环比下降1.3pct。整体融资成本维持稳定，但2020年信用债和海外债到期规模预计达8207亿元，资金面压力仍存。
• 估值变化：房地产板块估值底部提升，沪深市场房地产股表现较好。A股龙头房企PE（TTM）为8.17，较19年低点上涨16.1%。预计在政策宽松环境下，板块有望再次走出系统性行情。

关键信息

房企销售

• 11月销售数据：重点跟踪房企销售金额同比增长29.3%，环比增速扩大0.4pct；销售面积同比增长35.8%，环比增速收窄3.7pct。
• 销售均价：11月销售均价同比下降4.8%，但环比小幅上升0.7%；前11月销售均价同比下降1.4%。
• 销售计划完成率：36家房企平均完成率为91.4%，高于历史水平。部分房企如世茂房地产、中国海外发展、龙光地产提前完成全年目标。
• 分价格段表现：低均价房企销售增速较高，三四线市场具备一定韧性，而高均价房企销售增速下降。

房企拿地

• 拿地金额：11月主流房企拿地金额1144亿元，同比增长19%；全样本房企拿地金额1893亿元，同比上升75%。
• 拿地比例：主流房企拿地金额占300城商住用地比例连续两个月上升至33%，高于全年28%。
• 拿地质量：拿地均价回升，三四线房企拿地毛利率回升至33%，拿地质量边际改善。
• 区域分布：一二线房企拿地力度为50%，环比上升13pct；三四线房企拿地力度为20%，环比上升9pct。

房企融资

• 融资规模：11月A股房企债权融资规模为553亿元，同比下降27%；主流房企融资规模为356亿元，同比上升8%。
• 融资成本：境内债权融资成本为5.8%，环比上升0.5pct；海外债融资成本为6.7%，环比下降1.3pct。
• 到期压力：2020年信用债和海外债到期规模预计为8207亿元，资金面压力延续。

房企估值

• 板块表现：申万房地产板块指数11月绝对收益为9.2%，相对收益为6.4%。
• 估值指标：A股龙头房企平均PE（TTM）为8.17，较19年低点上涨16.1%；但较18年及19年初高点回撤51.1%和20.2%，仍处估值低位。
• 政策预期：预计2020年一二季度政策环境宽松，板块有望再次走出系统性行情。

风险提示

• 公司公告销售及拿地数据与第三方数据存在差异。
• 公司经营业绩及盈利情况可能不及预期。
• 资金面政策进一步收紧可能对行业造成压力。

重点公司估值与财务分析

总结

2019年11月，房地产行业整体销售和拿地表现较为积极，融资规模虽有回落但融资成本稳定。房企销售进度符合预期，部分公司提前完成全年目标，行业景气度下行背景下估值底部有所提升。未来政策宽松环境下，板块有望再次走出系统性行情，但需警惕资金面进一步收紧的风险。