房地产行业：中央再提“三稳”目标，继续推荐龙头房企20191222-广发证券-19页_1mb
报告摘要
房地产行业总结
核心内容
政策动态
- 中央政策：中央再次强调“三稳”目标，即稳地价、稳房价、稳预期，坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
- 地方政策：广州市购房政策继续放松，包括取消港澳人士购房的本市工作、学习和居留条件，境内无房可购1套房（仅限自住）；黄埔区、花都区、南沙区出台人才购房优惠政策，如人才绿卡持有者可享受本地户籍购房政策，且花都区取消社保条件，硕士或“211”/世界前500高校本科可申领。
市场基本面
- 新房成交：12月前19天，35城新房成交面积同比上涨3.5%，其中一线城市同比下降15.1%，二线、三四线城市分别上涨7.5%、9.8%。
- 推盘情况：12月前19天，13城推盘环比大幅上涨41.0%，但同比下滑4.7%。
- 土地市场：上周百城土地溢价率下滑至6.9%，土地成交面积同比下降57.7%，土地出让金同比下降43.2%。
主要观点
行业环境
- 中央强调“三稳”目标，行业环境触底确立，未来政策环境将边际向好。
- 在“融资难+房住不炒”的背景下，主流企业集中度将进一步提升，内生增长能力强的公司更具投资价值。
投资建议
- A股龙头推荐：一线A股龙头推荐万科A、金地集团、招商蛇口；二线A股龙头推荐中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展。
- H股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团；H股龙头关注中国金茂、中国海外发展、合景泰富集团等。
- 子领域推荐：中国国贸、新湖中宝、光大嘉宝。
关键信息
风险提示
- 政策调控力度进一步加大；
- 按揭贷利率持续上行；
- 行业库存抬升快于预期；
- 行业基本面超预期下行；
- 房地产税立法推进超预期。
估值与财务分析
| 股票简称 | 股票代码 | 货币 | 最新收盘价 | 最近报告日期 | 评级 | 合理价值(元/股) | EPS(元) | PE(x) | EV/EBITDA(x) | ROE(%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 万科A | 000002.SZ | 人民币 | 31.68 | 2019/12/03 | 买入 | 39.60 | 3.67 | 8.84 | 6.59 | 19.9% |
| 招商蛇口 | 001979.SZ | 人民币 | 20.00 | 2019/03/19 | 买入 | 29.80 | 2.29 | 8.74 | 8.98 | 21.0% |
| 华夏幸福 | 600340.SH | 人民币 | 28.30 | 2019/10/20 | 买入 | 36.99 | 4.93 | 5.76 | 8.46 | 29.0% |
| 金地集团 | 600383.SH | 人民币 | 13.73 | 2019/10/31 | 买入 | 14.16 | 2.22 | 6.19 | 3.18 | 17.9% |
| 荣盛发展 | 002146.SZ | 人民币 | 9.51 | 2019/10/26 | 买入 | 13.52 | 2.25 | 4.23 | 2.74 | 22.5% |
| 金科股份 | 000656.SZ | 人民币 | 7.59 | 2019/11/03 | 买入 | 7.97 | 1.00 | 7.62 | 13.11 | 19.3% |
| 中南建设 | 000961.SZ | 人民币 | 9.60 | 2019/10/30 | 买入 | 10.78 | 1.13 | 8.52 | 4.41 | 20.3% |
| 阳光城 | 000671.SZ | 人民币 | 8.20 | 2019/10/28 | 买入 | 8.89 | 0.93 | 8.77 | 9.93 | 18.0% |
| 蓝光发展 | 600466.SH | 人民币 | 7.17 | 2019/10/26 | 买入 | 10.04 | 1.11 | 6.49 | 11.00 | 22.6% |
| 华发股份 | 600325.SH | 人民币 | 7.86 | 2019/10/29 | 买入 | 10.50 | 1.40 | 5.60 | 18.23 | 20.0% |
| 新湖中宝 | 600208.SH | 人民币 | 3.85 | 2019/12/18 | 买入 | 5.20 | 0.36 | 10.56 | 33.13 | 8.4% |
| 中国国贸 | 600007.SH | 人民币 | 17.78 | 2019/11/19 | 买入 | 19.86 | 0.92 | 19.26 | 8.69 | 11.8% |
市场表现
重点城市成交情况
- 35城新房成交：本周成交面积579.25万方，环比上升3.0%，同比上升3.3%。
- 一线城市：成交面积111.14万方，环比上升28.8%，同比下降18.0%。
- 二线城市：成交面积290.17万方，环比下降3.6%，同比上升16.0%。
- 三四线城市：成交面积177.94万方，环比上升1.5%，同比上升1.8%。
二手房成交情况
- 12城二手房成交：本周成交面积136.59万方，环比上升11.3%。
- 一线城市：成交面积52.11万方，环比上升9.9%。
- 二三线城市：成交面积84.48万方，环比上升12.1%。
土地市场
- 土地供应：2019年第50周土地供应总建筑面积为1141.1万方，环比下降55.8%，同比下降56.2%。
- 土地成交：全类型土地成交1523.0万方，环比下降36.2%，同比下降57.7%。
- 土地出让金：2019年第50周土地成交出让金530.6亿元，环比下降27.5%，同比下降43.2%。
- 溢价率：全类型土地成交溢价率6.9%，较前周下降0.1个百分点；分线城市溢价率分别为一线城市4.0%、二线城市8.1%、三线城市7.1%。
投资策略
- 重点推荐内生增长能力强、周转回款稳定的龙头房企。
- A股推荐：万科A、金地集团、招商蛇口、中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展。
- H股推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，关注中国金茂、中国海外发展、合景泰富集团等。
风险提示
- 政策调控力度进一步加大；
- 按揭贷利率持续上行；
- 行业库存抬升快于预期；
- 行业基本面超预期下行；
- 房地产税立法推进超预期。
投资评级说明
- 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
- 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
- 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。
公司投资评级说明
- 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
- 增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
- 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
- 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。
联系方式
- 广州市：广州市天河区马场路26号广发证券大厦35楼
- 深圳市：深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦31层
- 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层
- 上海市：上海市浦东新区世纪大道8号国金中心一期16楼
- 香港：香港中环干诺道中111号永安中心14楼1401-1410室
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