20230114-国金证券-房地产行业研究_供给侧支持加大_民营房企物企估值或改善_7页_876kb

报告摘要

本报告分析了2023年初房地产行业政策环境与市场前景，重点围绕供给侧支持政策对民营房企及物管企业的影响，提出了对相关企业的投资建议。整体观点认为，随着政策持续发力，房地产行业有望逐步企稳，优质民营房企和低估值物管企业具备较大的估值修复空间。

政策支持增强
- 央行副行长在2023年1月13日的新闻发布会上表示，将鼓励住房、汽车等大宗消费，保持房地产融资平稳有序，并推动行业向新发展模式平稳过渡。
- 多项政策工具被推出，包括新增1500亿元保交楼专项借款、设立2000亿元保交楼贷款支持计划、设立1000亿元住房租赁贷款支持计划等。
- “三线四档”规则进一步优化，为房企自主调整资产负债表提供更大空间。
供需两端协同发力
- 需求侧：房贷利率或持续下调，部分城市首套房利率已低于4%。随着政策的进一步落地，市场信心有望逐步恢复。
- 供给侧：优质房企获得更多金融支持，包括增信发债、股权融资等，推动行业良性循环。
民营房企估值有望修复
- 未出险的优质民营房企，如碧桂园、新城控股、中骏集团控股等，因政策支持力度加大，估值修复空间较大。
- 头部央国企和改善型房企更受需求侧宽松政策利好，仍具备投资价值。
物管板块估值修复潜力大
- 保交楼政策持续推进，推动地产销售复苏，物业板块受压制因素有所缓解。
- 部分民营物业公司，如建业新生活、卓越商企服务等，仍处于低估值状态，未来修复空间较大。
- 物业公司2022年PE估值普遍较低，部分公司甚至低于10x，表明市场对其未来盈利预期仍偏保守。

政策支持措施：
- 新增1500亿元保交楼专项借款；
- 设立2000亿元保交楼贷款支持计划；
- 设立1000亿元住房租赁贷款支持计划；
- 合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期；
- 优化“三线四档”规则。
市场预期改善：
- 保交楼工作取得实质性进展，有助于稳定市场信心；
- 房地产销售有望逐渐企稳，推动物业板块估值提升；
- 部分物业公司如建业新生活、卓越商企服务等，PE估值低于行业平均水平，具备较大修复空间。
投资建议：
- 地产板块：关注尚未出险的优质民营房企，如碧桂园、新城控股、中骏集团控股等；
- 物业板块：关注低估值民营物业公司，如建业新生活、卓越商企服务等。
风险提示：
- 政策对市场提振效果不及预期；
- 三四线城市恢复力度较弱；
- 多家房企出现债务违约，可能进一步打击市场信心。