20210515-安信证券-城市更新系列报告三_2020年主流房企旧改项目有哪些变化__9页_1mb

2020年主流房企旧改项目分析总结

核心内容概述

2020年，城市更新（旧改）已成为部分主流房企获取土地的重要渠道。多家房企在旧改项目转化、销售贡献和储备规模方面均有显著进展，反映出旧改业务在房地产行业中的战略地位逐步提升。

主要观点

• 旧改项目转化进度：2020年，传统布局旧改的房企如佳兆业、时代、富力、龙光等均取得一定转化成果，其中时代转化项目面积最大，达262万方；佳兆业和富力紧随其后，分别为179.8万方和130万方。融信等新进入者也表现良好，新增确权面积达93万方。
• 销售与收入贡献：佳兆业旧改项目贡献其总销售金额的约三分之一；龙光和时代旧改业务收入占其营业收入的比例分别为8.5%和14.1%，显示出旧改业务对部分房企收入的显著推动作用。
• 旧改项目储备情况：房企旧改项目储备可分为三个梯队。第一梯队包括佳兆业、时代、富力等，项目储备充足，其中佳兆业旧改土储/表内土储比例最高，达3.8倍；第二梯队以首开、雅居乐等为代表，储备规模在900万方以上；第三梯队则包括绿地、世茂等，城市更新项目数量较少。
• 地域分布特点：旧改项目主要集中在粤港澳大湾区，TOP50房企中78%涉足旧改，其中粤系房企占比最高，达到19家。闽系、京津冀系房企也有所布局，但数量相对较少。部分房企如雅居乐、融信等则积极拓展至华北、华东等区域。

关键信息

1. 房企旧改项目转化情况

2. 旧改项目销售与收入贡献

3. 旧改项目储备规模

第一梯队（储备面积≥2000万方）

第二梯队（储备面积900万方以上）

第三梯队（项目储备较少）

4. 区域竞争格局

• 核心区域：粤港澳大湾区是旧改房企布局的核心区域，TOP50房企中有19家布局大湾区，其中佳兆业、龙光、奥园在大湾区布局比例分别高达99%、95%、95%。
• 其他重点区域：华北地区如郑州、太原、石家庄，华东地区如上海、福州、厦门也是房企重点布局或计划进入的城市。
• 区域分布差异：粤系、闽系房企参与度最高，而江浙系和川渝系参与度相对较低。

风险提示

• 样本选择可能存在偏差。
• 不同房企对旧改项目的指标口径存在差异，影响数据可比性。

图表目录

• 图1：2020年主要房企旧改贡献土储占新增土储的比例（%）
• 图2：佳兆业、时代旧改土储/表内土储倍数领先（倍）
• 图3：TOP50房企中七成以上涉足旧改业务（家，%）
• 图4：粤系、闽系房企参与旧改最多（家）

结论

2020年，旧改业务在主流房企中占据重要地位，不仅成为获取土地的重要渠道，还对销售和收入贡献显著。房企在旧改项目储备和转化方面表现不一，粤系房企表现突出，大湾区仍是核心布局区域。随着城市更新政策的推进，旧改业务将继续成为房企发展的重要方向之一。