20131107-Maybank_KERPL-Pick_the_Right_Side_of_a_Coin_59页_4mb
报告摘要
文档总结
核心内容
本文档主要分析了香港的Grade A办公室市场情况，并对Prosperity REIT和Champion REIT进行了投资评级。同时，也探讨了美国量化宽松（QE）政策缩减对香港房地产市场的影响。
主要观点
-
香港Grade A办公室市场趋势：
- 2013年上半年，租金和价格指数持续上升，但增速放缓。
- 2013年第二季度，租金和价格指数分别仅增长0.7%和0.6%。
- 租金收益率降至历史低位，仅为2.9%。
- 部分传统核心区域如Central的租金出现下降，而分散区域如Kowloon East、Wan Chai和Causeway Bay租金增长更为强劲。
- 预计2014年整体租金增长将受到招聘意愿疲软的影响，核心区域增长将受限。
-
市场结构变化：
- Kowloon East成为继Central之后的第二大Grade A办公室中心。
- 供应和需求处于平衡状态，但高空置率区域仍面临压力。
- 2013年租赁活动主要由小型租户主导，大型租户的活跃度下降。
-
投资建议：
- 对Prosperity REIT给出“BUY”评级，目标价为HKD2.75/单位，预计FY13派息收益率为6.4%。
- 对Champion REIT给出“SELL”评级，目标价为HKD3.09，预计FY13派息收益率为5.7%。
-
美国QE政策的影响：
- 虽然美国QE政策缩减（Tapering），但美联储不会缩减其证券组合规模，只是增速放缓。
- QE缩减不会导致美联储立即加息，直到失业率持续下降且通胀压力显著上升。
- 美国10年期国债收益率不太可能回升至QE前的水平（2008年10月为3.8%）。
关键信息
香港REITs概况
| REIT名称 | 股票代码 | 评级 | 当前价格 (HKD) | 目标价 (HKD) | 市值 (USDm) | 上一财年结束 | FY13 PER | FY14 PER | FY13 P/B | FY14 P/B | FY13 派息收益率 | FY14 派息收益率 | FY13 ROE | FY14 ROE |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Prosperity REIT | 808 HK | BUY | 2.31 | 2.75 | 416 | 12/2012 | 15.7 | 14.8 | 0.5 | 0.5 | 6.4% | 6.7% | 3.4% | 3.5% |
| Champion REIT | 2778 HK | SELL | 3.52 | 3.09 | 2,595 | 12/2012 | 17.6 | 18.5 | 0.5 | 0.5 | 5.7% | 5.4% | 2.8% | 2.9% |
香港办公室市场表现（2013年）
| 季度 | 租金指数 | 季度环比变化 (%) | 价格指数 | 季度环比变化 (%) |
|---|---|---|---|---|
| 2008 Q1 | 277.9 | 8.5 | 411.9 | 9.0 |
| 2008 Q2 | 299.2 | 7.7 | 399.0 | -3.1 |
| 2008 Q3 | 297.6 | -0.5 | 412.1 | 13.4 |
| 2008 Q4 | 257.4 | -13.5 | 432.3 | 4.9 |
| 2009 Q1 | 231.2 | -10.2 | 250.8 | 3.3 |
| 2009 Q2 | 220.3 | -4.7 | 335.2 | 33.7 |
| 2009 Q3 | 215.0 | -2.4 | 347.1 | 3.5 |
| 2009 Q4 | 216.9 | 0 | 357.2 | -2.8 |
| 2010 Q1 | 225.6 | 4.0 | 383.4 | 7.3 |
| 2010 Q2 | 235.7 | 4.5 | 387.1 | 1.0 |
| 2010 Q3 | 252.5 | 7.1 | 412.1 | 6.5 |
| 2010 Q4 | 273.3 | 8.2 | 432.3 | 4.9 |
| 2011 Q1 | 298.9 | 9.4 | 463.2 | 7.1 |
| 2011 Q2 | 312.1 | 4.4 | 505.5 | 9.1 |
| 2011 Q3 | 315.9 | 1.2 | 509.9 | 0.9 |
| 2011 Q4 | 316.4 | 0.2 | 507.8 | -2.8 |
| 2012 Q1 | 316.1 | -0.1 | 516.0 | 1.6 |
| 2012 Q2 | 314.6 | -0.5 | 535.7 | 3.8 |
| 2012 Q3 | 321.2 | 2.1 | 541.6 | 1.1 |
| 2012 Q4 | 325.3 | 1.3 | 559.1 | 3.2 |
| 2013 Q1 | 330.6 | 1.6 | 577.8 | 3.3 |
| 2013 Q2 | 332.9 | 0.7 | 581.3 | 0.6 |
分散区域与核心区域对比
| 区域 | 月租金 (HKD/sq ft) | 季度环比 (%) | 年度环比 (%) |
|---|---|---|---|
| Central | 100.0 | -0.2 | -3.4 |
| Admiralty | 71.9 | -1.1 | -4.0 |
| Sheung Wan | 61.1 | -0.8 | -4.9 |
| Wan Chai | 60.5 | -0.6 | +1.4 |
| Causeway Bay | 59.8 | +0.5 | +8.9 |
| Hong Kong East | 47.2 | +0.4 | +5.7 |
| Tsim Sha Tsui | 58.2 | -1.6 | -2.4 |
| Tsim Sha Tsui East | 39.0 | +2.7 | +5.8 |
| Kowloon East | 34.3 | -0.7 | +6.6 |
| Mong Kok | 43.7 | 0 | 0 |
| Hung Hom | 33.5 | 0 | +5.6 |
| Cheung Sha Wan | 28.4 | +5.3 | +19.8 |
空置率
| 区域 | 空置率 (%) | 季度环比 (%) | 年度环比 (%) |
|---|---|---|---|
| Central | 5.2 | +0.1 | 0 |
| Admiralty | 6.2 | +1.3 | +0.9 |
| Sheung Wan | 4.3 | 0 | +1.0 |
| Wan Chai | 4.1 | -0.5 | +0.5 |
| Causeway Bay | 3.4 | +0.7 | -2.8 |
| Hong Kong East | 1.5 | -0.2 | -0.1 |
| Tsim Sha Tsui | 3.3 | +1.2 | +1.9 |
| Tsim Sha Tsui East | 2.3 | +0.5 | +0.4 |
| Kowloon East | 3.9 | +0.7 | +2.2 |
| Mong Kok | 0.9 | -0.8 | -1.4 |
| Hung Hom | 0.8 | -1.1 | +0.4 |
| Cheung Sha Wan | 2.5 | +0.9 | +1.2 |
结论
- 香港Grade A办公室市场整体租金增长趋于平稳，但核心区域如Central表现疲软，而分散区域如Kowloon East有较强增长潜力。
- 雇佣意愿疲软可能抑制2014年整体租金增长。
- 美国QE政策缩减不会导致立即加息，对香港市场影响有限。
- Prosperity REIT被推荐买入，Champion REIT被推荐卖出。
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