20221127-国金证券-房地产行业研究_万亿信贷支持房企_房贷利率有望持续下行_19页_2mb

房地产行业研究总结

核心内容

本报告分析了房地产行业的近期市场动态与政策变化，重点关注了信贷支持、房贷利率调整、市场成交情况以及行业政策与公司动态。

主要观点

• 信贷支持显著：央行和银保监会发布“金融16条”，推动7大银行与多家房企签订战略合作协议，累计授信额度超过2万亿元，有助于改善房企现金流。
• 房贷利率持续下行：11月首套房贷利率降至4.09%，为2019年以来最低水平，预计未来仍有下降空间。
• 物业板块表现强劲：本周恒生物业服务及管理指数涨幅达12.7%，物业指数对沪深300和恒生中国企业指数的相对收益显著。
• 市场成交低迷但环比上升：新房成交面积周环比上升17%，但周同比仍下降28%。二手房成交同环比均下降，但三四线城市表现相对较好。

关键信息

市场数据

行情回顾

• 地产板块：申万A股房地产板块周涨幅为+5.1%，WIND港股房地产板块周涨幅为+3.7%。
• 物业板块：恒生物业服务及管理指数周涨幅为+6.7%，对沪深300和恒生中国企业指数的相对收益分别为+7.4%和+9.2%。

宅地成交

• 本周全国300城宅地成交建面为1757万平方米，环比上升38%，同比下滑17%。
• 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面为47731万平方米，累计同比下滑37%。
• 权益拿地金额前五的房企分别为：华润置地（819亿元）、中海地产（722亿元）、保利发展（563亿元）、建发房产（544亿元）、招商蛇口（511亿元）。

新房成交

• 本周35个城市商品房成交合计398万平方米，周环比上升17%，周同比下滑28%。
• 一线城市周环比+5%，周同比-36%；二线城市周环比+20%，周同比-22%；三四线城市周环比+27%，周同比-50%。

二手房成交

• 本周15个城市二手房成交合计136万平方米，周环比-9%，周同比-4%。
• 一线城市周环比-12%，周同比-16%；二线城市周环比-7%，周同比-3%；三四线城市周环比-18%，周同比+148%。

库存与去化周期

• 本周12城商品房库存为1.61亿平方米，环比+0.8%，同比+4.1%。
• 去化周期为19.4个月，较上周+0.1个月，较去年同比+3.1个月。

政策与新闻

• 金融支持：央行和银保监会发布“金融16条”，推动房企融资环境改善，鼓励金融机构支持房企融资。
• 利率调整：首套房贷利率持续下降，部分城市已低于4%。
• 地方政策：多地出台政策支持房地产市场，如调整首付比例、降低契税、提供购房补贴等。
• 企业动态：部分房企进行资产出售、股份质押、债券回购、股权激励等操作，反映市场资金紧张和企业流动性压力。

物管行业

• 政策支持：物管行业政策与新闻较少，但有部分企业通过成立新公司、签署合作协议、股权激励等方式进行业务拓展和管理优化。
• 市场表现：物业板块表现优于整体市场，部分企业涨幅显著，但也有企业因债务问题出现股价下跌。

投资建议

• 短期：建议关注受益于金融支持的民营房企，如万科、碧桂园、美的置业等。
• 中长期：推荐稳健经营且具备较强拿地能力的头部央国企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。
• 平台关注：政策放松可能加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。

风险提示

• 宽松政策效果不佳：可能无法有效提振市场。
• 三四线城市恢复弱：受经济和人口因素影响，恢复力度可能较弱。
• 债务违约风险：多家房企出现债务违约，影响市场信心。

图表目录

• 图表1：7家银行给房企的总授信额度已超2亿元
• 图表2：百城首套房贷利率持续下行
• 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序
• 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序
• 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名
• 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名
• 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅
• 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名
• 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名
• 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率
• 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比
• 图表12：2022年初至今权益拿地金额前20房企
• 图表13：40城新房成交面积及同比增速
• 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比
• 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比
• 图表16：35城新房成交明细(万平方米)
• 图表17：15城二手房成交面积及同比增速(周)
• 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比
• 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比
• 图表20：15城二手房成交明细（万平方米）
• 图表21：12城商品房的库存和去化周期
• 图表22：12城各城市能级的库存去化周期
• 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期
• 图表24：地产行业政策新闻汇总
• 图表25：上市公司动态
• 图表26：物管行业资讯
• 图表27：物管公司动态
• 图表28：A股地产 PE-TTM
• 图表29：港股地产 PE-TTM
• 图表30：港股物业股 PE-TTM
• 图表31：覆盖公司估值情况