同策咨询-2017年上海商品住宅市场半年度报告-2017.7-97页-3mb

上海上半年楼市总结

核心内容

2017年上半年，上海房地产市场经历了多轮调控政策的收紧，政策力度空前，市场进入调整阶段。政府通过限购、限贷、限价、限签等手段抑制房价过快上涨和投资投机行为，同时加强对“类住宅”项目的整治，规范市场秩序。市场反应表现为“量缩价涨”，成交量下降，但价格仍保持增长，尤其是高端和刚需项目需求旺盛。

主要观点

1. 调控政策回顾与展望

   • 上海自2016年3月起，连续三次出台调控政策，分别称为“沪九条”、“沪六条”和“第三次收紧”，政策层层加码，力度空前。
   • 2017年下半年，随着十九大召开，调控政策可能再度收紧，以巩固调控成果。
   • 限售政策可能在第三季度出台，以抑制投资投机，为楼市降温。

2. 上海商品住宅市场反应

   • 住宅市场呈现“量缩价涨”态势，成交量大幅下降，但价格仍保持增长。
   • 高端项目如金茂府、瑞虹新城等虽然受限价，但市场接受度高，仍有强劲需求。
   • 刚需项目如万科海上传奇，尽管价格偏高，但销售迅速，市场仍存在购买意愿。

3. 环上海楼市反应

   • 环上海区域如太仓、昆山、嘉兴、舟山等地承接了上海外溢需求，市场活跃。
   • 太仓、昆山等城市因上海限购政策影响，市场热度不减，土地和住宅市场均表现强劲。
   • 嘉兴土地市场异常火爆，750家房企参与竞拍，显示投资热情。

关键信息

上海调控政策

• 沪九条（2016年3月25日）：提高二套房首付比例，增加中小套型供应，加强市场监管。
• 沪六条（2016年10月8日）：强化市场监管，加大执法力度，规范市场秩序，控制房价上涨。
• 第三次收紧（2016年11月28日）：调整二套房认定标准，提高首付比例，下调公积金贷款额度。

上海土地市场

• 2017年上半年，上海土地市场表面降温，但实际热度未减，土地成交楼板价创新高。
• 土地供应集中在外郊环和郊环外，导致结构性低溢价或底价成交。
• 政府中止部分地块出让，以防止地王频现，冲击市场。

上海商品住宅市场

• 上半年商品住宅成交面积359.1万平米，同比大幅下降49%。
• 成交均价47369元/平米，同比增长33.7%，高端项目占比高。
• 存量682.9万平米，存销比9.7个月，预计第三季度去化周期回升至12-15个月。

环上海区域市场

• 太仓：土地市场火爆，住宅市场承接上海外溢需求，平均溢价率40.47%。
• 昆山：商品住宅销售面积大幅下降，但土地市场未受影响，房企仍具拿地意愿。
• 嘉兴：土地市场异常活跃，750家房企参与竞拍，土地出让金达191.77亿元。
• 舟山：受上海外溢影响，商品住宅销售面积增长显著，存销比降至5个月。

短期趋势研判

• 五重危机叠加影响：经济周期、中美货币趋同、货币政策、开发企业债务偿付、购房者配资等多重因素可能在2017年下半年至2018年集中爆发，导致房地产市场调整。
• 政策时效性：调控政策平均时效期为8个月，预计2017年8月至10月将出现新一轮调控政策。
• 市场需求：2017年理论成交量约为1177.7万平米，预计较2016年下降14.8%至33.3%，实际成交量可能位于923.1-1177.7万平米之间。

长期趋势研判

• 市场调整：政策调控将长期持续，市场将进入调整期，房价上涨动力减弱。
• 市场分化：核心城市与外围城市市场表现分化，核心城市调控更严，外围城市承接需求。
• 政策目标：调控政策不仅为抑制房价上涨，还有控人口、促进实体经济发展等多重目标。

结论

上海及环上海房地产市场在2017年上半年经历了严格的调控政策，市场热度虽有表面降温，但实际需求依然旺盛。未来市场将进入调整期，政策可能继续收紧，楼市走势将更加理性，市场供需关系将逐步平衡。