20150604-国金证券-解密地产和债券之间的那份情缘_你是风儿_我是沙_16页_822kb

债券分析报告总结

核心内容

本报告主要分析了房地产行业与债券市场之间的关系，特别是在宏观经济、通胀以及政策影响下的互动。同时，报告也对房地产债券的个券资质进行了详细评估，并提出了相应的投资建议。

主要观点

1. 房地产与债券市场的联动关系

• 房地产景气度下行对债市有利：房地产行业作为经济的重要支柱，其景气度下降会带动债券收益率下降，尤其是长端利率。
• 房地产与通胀正相关：房地产景气度提升会带动物价上涨，而通胀也会推升房地产的保值需求，进而影响房价。
• 房地产投资与政策刺激的关系：虽然政策刺激能在短期内改善销售，但难以有效推动房地产投资，内生性动能持续下降。

2. 房地产行业面临长期下行压力

• 人口结构变化：自2013年起，中国抚养比持续上升，人口老龄化加剧，地产刚需人数减少，房地产长期需求受到抑制。
• 与日本房地产周期对比：虽然房地产面临周期拐点，但由于城市化率仍较低，房地产不会出现日本那样的崩盘格局。
• 房地产需求结构两极分化：一线城市的去化周期较短，需求更旺盛；二、三线城市库存高，价格弹性小。

3. 房地产融资渠道逐步放开

• 权益融资重启：2013年后房企再融资政策逐步放宽，IPO、增发等融资方式重新开放。
• 信托融资增长：房地产信托规模迅速扩张，但融资成本相对较高。
• 债券融资上升：公司债、中票等融资方式发展迅速，房地产债券占产业债发行总规模的比例上升。

关键信息

1. 房地产债券资质分析

• 发债人资质判别标准：主要从经营模式及财务指标两方面进行分析。
• 企业背景影响：国企在拿地、融资等方面更具优势，相较民企更具安全边际。
• 业务模式差异：住宅地产开发周期短、销售回款快，风险较低；商业地产开发周期长、资金投入高，需关注地段和物业运营能力。
• 财务指标分析：
  • 规模：总资产、营业收入。
  • 资本结构：剔除预收账款后的资产负债率。
  • 盈利能力：销售净利率、销售毛利率、ROE等。
  • 偿债能力：货币资金/短期负债、利息保障倍数。
  • 运营能力：经营性现金流、总资产周转率、存货周转率等。

2. 房地产债券投资建议

推荐债券

• 15华鑫MTN001：地方国企，房源集中于一线，财务指标良好，建议积极关注。
• 14沪世茂MTN001：规模大，盈利能力强，行权收益率高于行业水平，建议介入。
• 14嘉宝债：地方国企，盈利能力优异，行权收益率高于行业中枢，可考虑介入。
• 13金桥债：地方国企，盈利能力较强，财务状况良好，建议关注。
• 14万科MTN001：品牌价值高，业务规模大，财务指标优秀，建议积极关注。

避免债券

• 13牡丹01：盈利能力弱，现金流为负，估值吸引力低，建议回避。
• 14福星01：集体企业，现金流压力大，盈利和偿债能力较弱，需谨慎对待。

结论

房地产行业正处于长期下行周期，但受政策刺激影响，短期内销售可能有所回暖。房地产债券整体资质不高，需重点关注发债人的经营模式和财务状况。推荐关注财务指标优良、业务模式稳健的国企债券，谨慎对待盈利和现金流状况不佳的个券。