20230409-申港证券-房地产行业研究周报_从销售规模看市值变化_优质房企仍具显著成长空间_13页_1mb

房地产行业研究周报总结

核心内容

本报告从销售规模的角度分析房地产行业市值变化，指出优质房企仍具显著成长空间。通过对比市值与权益销售额的比值，揭示了市场对房企销售规模的定价趋势，并结合行业动态与数据追踪，对投资策略进行分析与建议。

主要观点

• 销售规模与市值关系：销售规模是影响房企经营的关键因素，市值/权益销售额比值可作为衡量房企估值的重要指标。
• 市场情绪变化：2021年该比值处于低点，2022年底有所改善，2023年市场情绪进一步回暖。
• 房企性质差异：央企在销售规模定价上具有显著优势，其比值高于其他类型房企。
• 头部房企表现：头部房企在销售规模与市值关系中表现优于二三梯队房企。
• 估值趋势：PE与PB估值已触底向上，市场情绪整体乐观，预计2023年市值/销售规模比值将保持上升趋势。

关键信息

市值/权益销售额比值分析

• 2019-2022年比值均值：0.5、0.31、0.24、0.32。
• 央企表现：2022年比值为0.64，显著高于国企（0.24）、混合制（0.42）、民企（0.24）。
• 头部房企优势：市值TOP10房企比值显著高于TOP11-35位房企。
• 2023年销售增速测算：1-3月销售增速领先测算水平的房企包括保利发展、滨江集团、华发股份、中国海外发展、华润置地、龙湖集团、越秀地产、绿城中国及保利置业。

行业动态

• 新力控股退市：因未能履行复牌指引，新力控股于2023年4月13日起被取消上市地位，成为本轮地产下行期首个退市的出险房企。
• 郑州限购调整：郑州取消二环外限购，同时上调公积金贷款最高金额，支持刚性及改善性住房需求。

数据追踪

• 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为+16%、+5%，一线城市增长显著，二线城市略有下降，三线城市增长明显。
• 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+55%，累计同比+43%。
• 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-11%，成交建筑面积累计同比+16%，成交金额累计同比+0.2%，土地成交溢价率为7.2%。
• 城市行情环比：一线城市中，上海增长显著，北京、广州、深圳、南京、杭州、武汉等城市表现不一。

投资策略

• 关注头部稳健国央企：华润置地、保利发展。
• 关注拿地向销售转化的房企：滨江集团、越秀地产、建发国际。
• 关注拿地强度有提升空间的房企：万科A、龙湖集团、金地集团。
• 关注中小盘国企规模扩张机会：天地源、城建发展。
• 代建行业推荐：绿城管理控股。

风险提示

• 销售市场复苏不及预期。
• 个别房企可能出现债务违约。

评级

• 行业评级：增持。
• 公司评级：买入、增持、中性、减持。

行业数据概览

• 股票家数：115家。
• 行业平均市盈率：15.61倍。
• 市场平均市盈率：12.33倍。

图表说明

• 图1：申万住宅开发板块历年PE。
• 图2：申万住宅开发板块历年PB。
• 图3：35家房企市值及权益销售额比值-按市值排名分组。
• 图4：35家房企市值及权益销售额比值-按房企性质分组。
• 图5：近期部分房企PB、PE估值及市值/权益销售额比值。
• 图6：维持最新市值在不同口径市值/权益销售规模比值反算的2023年权益销售规模增速。
• 图7：申万一级行业涨跌幅。
• 图8：本周涨跌幅前十位。
• 图9：本周涨跌幅后十位。
• 图10：房地产行业近三年PE（TTM）。
• 图11：房地产行业近三年PB（LF）。
• 图12-22：新房、二手房、土地成交数据及城市行情数据。

结论

综合分析，销售规模对房企市值影响显著，优质房企仍具成长空间。市场情绪逐渐回暖，估值有望进一步改善。建议关注头部房企及具备增长潜力的房企，同时警惕销售复苏不及预期及债务违约风险。