20210712-远东资信-2021年6月房地产行业观察与债市运行动态_多地银行暂停二手房贷款_AAA级发行人比例降低_17页_766kb

多地银行暂停二手房贷款，AAA级发行人比例降低

核心内容概览

2021年6月，中国房地产行业在销售、土地市场、融资及政策层面均表现出一定的调整与压力。市场整体呈现降温趋势，房企信用风险有所上升，但行业仍有望在降负债过程中逐步趋于稳定。

主要观点与关键信息

一、行业运行动态

• 商品房成交降温：
  6月份30大中城市商品房成交面积环比持平，未出现季节性上涨，显示市场需求有所放缓。百城新建住宅均价环比微涨0.36%，但涨幅较之前明显下降。

• 土地市场活跃度变化：
  6月份300城市住宅用地成交面积环比增长22%，但土地成交溢价率下降，反映市场对土地价格的预期趋于理性。一线城市土地成交面积环比增长11%，二线城市增长7%，三线城市增长5%。

• 房地产信托利率下降：
  6月份新成立房地产信托平均利率为7.24%，环比下降0.08个百分点，但仍高于其他行业，显示市场对房地产行业风险的担忧。

二、政策动态

• 土地出让收入征管改革：
  财政部将土地出让收入划转税务部门征收，自2022年起全面实施，有助于提高征管效率与规范性。

• 央行监控房企商票数据：
  央行将部分房企商票数据纳入负债监控范围，未来可能扩大至表外融资项目，进一步强化对房企负债的监管。

• 保障性租赁住房政策：
  国务院常务会议推动保障性租赁住房发展，通过增加供给、支持改建、降低税负等方式，缓解新市民和青年群体的住房困难。

• 多地收紧房贷政策：
  南京、郑州、重庆、武汉、杭州、合肥等热点二线城市出现房贷业务收紧，部分银行暂停二手房贷款。湖北省取消武汉以外城市落户限制，以促进人口流动与城市间均衡发展。

三、重点公司动态

• 招商蛇口产业园REIT成功发行：
  蛇口产业园REIT募集20.79亿元，有助于盘活资产并优化财务结构。

• 厦门国贸剥离房地产业务：
  厦门国贸将地产板块股权全部转让，集中资源发展供应链管理与金融服务。

• 碧桂园入股长城物业：
  长城物业拟赴港IPO，碧桂园通过股权增值获得潜在收益，反映房企对物业板块的关注。

• 融创收购泛海控股部分资产：
  融创以约22亿元收购泛海控股在杭州的商业资产，有助于缓解泛海控股的债务压力。

四、债券市场动态

• 净融资规模小幅增长：
  6月份房地产行业通过境内债市净融资217.09亿元，但AAA级发行人占比下降至59.11%，较5月份显著降低，反映行业信用等级的分化。

• 信用风险上升：
  6月份新增违约债券4只，合计逾期本息39.52亿元，主要来自华夏幸福及其子公司。此外，3家主体和18只债券的信用级别被下调，市场对房企风险的担忧加剧。

• 信用利差扩大：
  房地产行业信用利差显著上升，AAA级、AA+级、AA级、AA-级中位数分别上升4.22、15.97、15.86和7.32个基点，显示市场风险偏好下降。

五、未来展望

• 行业增速放缓：
  房地产行业整体将维持低速增长，市场对房价的上涨预期逐步降低。

• 信用风险持续分化：
  高质量房企与高风险房企之间的信用资质将进一步分化，低等级债项的风险值得关注。

• 存量债券企稳回升：
  随着房企逐步完成降负债目标，房地产行业债券发行规模可能恢复增长，投资价值或将逐步显现。

总结

2021年6月，房地产行业在政策调控、市场供需、融资渠道等方面均出现明显调整。商品房成交降温，土地市场供大于求，利率小幅下降，但信用利差显著扩大。政策层面加强了对土地出让收入的监管、对房企商票数据的监控，并推动保障性租赁住房建设。重点房企通过REIT发行、剥离地产业务、收购资产等方式调整战略，以应对行业压力。尽管信用风险上升，但随着房企持续降负债，行业整体信用风险有望逐步降低，优质房企与高风险房企的分化趋势将进一步加剧。未来房地产行业债券市场或将迎来更稳定的融资环境，但需警惕低等级债项的违约风险。