房地产服务行业深度报告：物管行业2023年中报综述，经营回归本源，发展质重于量-20230917-东吴证券-25页_1mb

房地产服务行业深度报告总结

核心内容概述

本报告分析了2023年上半年中国物管行业的发展趋势、财务表现、估值情况及投资建议，指出行业正经历从“狂飙”到“分化”的转型阶段，整体呈现业绩恢复、现金流改善、业务去周期化的特征。

主要观点与关键信息

1. 趋势一：业绩分化，盈利恢复，现金流好转

• 行业营收增速放缓：2023H1物管行业营收同比增速为8.9%，较2022年下降10.9pct。
• 业绩分化明显：央国企营收同比增速为28.4%，保持稳健增长；而民企营收同比增速为-10.3%，主要受关联方业务收入下降和计提减值影响。
• 毛利率止住下滑：行业综合毛利率为21.7%，较2022年提升0.5pct；国企与民企毛利率差距持续缩小。
• 经营性现金流改善：在已披露现金流量表的10家样本物业公司中，7家经营性现金流同比改善，民企资金重回增长轨道。
• 费控水平提升：2023H1央国企销管费率为4.7%，民企为9.0%，均较2022年下降。

2. 趋势二：慢即是快，质重于量

• 合约面积增速放缓：2023H1行业整体合约面积同比增速为3.0%，较2022年下降11.2pct。
• 聚焦高能级城市：物业公司开始重视区域密度，外拓项目多集中在一二线城市，主动退出低质低效项目。
• 非住业态占比提升：如学校、医院、机场等高门槛、高价值项目占比增加。
• 收并购市场降温：2023H1上市物业公司并购交易金额仅为8.7亿元，较2022年全年大幅下降。

3. 趋势三：回归本源，去周期化

• 减少对关联方依赖：2023H1行业第三方项目在管面积占比为58.0%，较2022年提升2.7pct。
• 增值服务回归业主满意度：家装美居、房产中介等周期性业务增速下降，社区增值服务更聚焦生活服务类。
• 基础物业服务收入占比提升：2023H1基础物业服务收入占比为65.3%，较2022年提升3.4pct；非业主增值服务收入占比下降至9.1%。

投资建议

• 估值处于低位，央国企更具修复空间：央国企的估值普遍高于民企，且具备更强的抗周期能力。
• 重点推荐央国企：华润万象生活、保利物业、越秀服务、招商积余，建议关注中海物业。
• 重点推荐优质民企：绿城服务、新大正、新城悦服务，建议关注融创服务、滨江服务。
• 投资逻辑：物管企业已迎来业绩和估值的双击拐点，未来估值有望回归现金流行业逻辑，具备持续修复空间。

风险提示

1. 大股东/关联方交付项目持续下降，影响基础物业服务收入。
2. 地产销售复苏不及预期，影响非业主增值服务收入。
3. 社会总需求恢复缓慢，影响社区增值服务业务恢复。
4. 第三方外拓市场竞争加剧，可能影响外拓规模及业绩表现。

总结

物管行业在2023年中报中展现出明显的回归本源趋势，业绩分化、盈利恢复、现金流改善、业务去周期化成为主要特征。行业整体从“跑马圈地”转向高质量发展，重视区域深耕与项目质量。央国企凭借稳健增长和政策支持，具备更高的估值潜力；优质民企则因其业务结构优化和去周期化趋势，估值更具弹性。随着地产政策的逐步出台和市场基本面的恢复，物管行业有望实现估值持续修复。