第一太平戴维斯-2019年上半年大湾区甲级写字楼指数_-2019.10-12页_5mb

大湾区甲级写字楼市场总结（2019年上半年）

核心内容

第一太平戴维斯发布了2019年上半年大湾区甲级写字楼指数，涵盖香港、深圳、广州及内地其他七个城市，旨在为市场参与者提供租金和价格变动趋势的参考。

主要观点

• 租金指数：截至2019年6月，大湾区甲级写字楼租金指数环比微跌0.9%，同比增长2.4%，至172。其中，香港租金指数为261，较2009年增长161%，深圳和广州分别为156和158，较2009年分别增长56%和58%。
• 价格指数：价格指数环比微跌0.4%，至216，较2009年增长116%。深圳价格指数涨幅最大，达120%；香港价格指数十年涨幅为93%；广州价格指数增长相对平缓。
• 市场总存量：截至2019年6月，大湾区甲级写字楼市场总存量达2,591万平方米，其中香港、深圳、广州分别为801万、608万和506万平方米，占总存量的30.9%、23.5%和19.5%。
• 空置率：大湾区平均空置率为13.8%，其中香港和广州空置率较低，分别为3.1%和4.1%；佛山和珠海空置率分别高达39.0%和37.3%，显示供过于求，投资风险较高。
• 总租用成本：香港总租用成本最高，为879.8元/平方米/月，约为深圳的3.6倍，最低为肇庆55.6元/平方米/月。广州总租用成本为210.8元/平方米/月，略低于深圳。
• 租金变化趋势：租金指数在经历增长后出现回落，各城市处于不同周期阶段。广州和东莞初显下降趋势，深圳、珠海、佛山接近下降末期，预计租金将有所反弹。

关键信息

• 租户黏度：香港、深圳和广州租户黏度强，受高租用成本和稳定需求影响。
• 市场调整期：2019年上半年，内地多个城市进入市场调整期，租金增长承压。
• 投资机遇：佛山和珠海因高空置率和高议价空间，成为节约型企业和大型企业后台办公的优选。
• 政策影响：深圳作为“先行示范区”，有望在政策红利推动下实现租金反弹；广州和深圳因城市多中心化布局，总租用成本增速放缓。
• 未来展望：随着大湾区一体化进程推进，经济资源优化配置有望缩小港深广与内地城市之间的租金差异，提升整体市场品质。

城市表现

• 香港：租金指数和价格指数均表现强劲，总租用成本最高，空置率最低。
• 深圳：租金指数和价格指数增长迅速，但受租金下跌影响，价格表现疲软，投资回报率可能萎缩。
• 广州：租金和价格表现稳健，空置率接近香港水平。
• 佛山：空置率高，市场供过于求，投资风险较大。
• 珠海：总租用成本排名第四，市场潜力大。
• 东莞：租金指数较2013年增长超过20%，但2018年后租金开始下跌。
• 中山：租金指数增长较2013年在10%以内，总租用成本较低。
• 惠州、江门、肇庆：租金增长承压，部分城市总租用成本环比下降。

未来计划

• 大湾区甲级写字楼指数自2019年10月发布后，将定期进行半年度更新，以跟踪租金和价格的最新变动趋势。

结论

尽管2019年上半年大湾区内地多市租金增长承压，但整体市场仍有望在中长期内维持平稳增长。租户方在部分城市拥有更强的议价能力，可借此调整企业房地产策略，把握投资机遇。随着大湾区经济一体化发展，租金差异有望缩小，为各城市带来共赢。